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2020/07/11

税制改正で変化した「海外中古不動産」への投資

海外で所有している賃貸物件にも特例適用の可能性がある

まず、特定居住用宅地(故人が住宅のために使用していた土地)に対する相続評価額の減額は80%で、330㎡までが適用限度となっています。330㎡超の土地だった場合、超えた部分については通常の相続税評価額となるわけです。

この適用を受けられるのは、以下の3つのうち、いずれかの条件に該当するケースです。
  • 故人の配偶者がその土地を相続する
  • 故人と同居していた人がその土地を相続する
  • 故人には配偶者、同居人のいずれも存在せず、相続発生の3年前に自己所有ではない家(賃貸物件)に住んでいた人が相続する
続いて、特定事業用宅(故人が事業のために使用していた土地)についてもっと具体的に言及すると、故人の個人名義の土地に個人名義の建物を建てて事業を行っていたケースが該当します。相続評価額の減額は80%で、400㎡までが適用限度です。

適用を受ける前提条件の1つは、相続が発生する前からその土地で事業を行っていること。もう1つは、相続税の申告期限を迎えるまで事業にその土地を使用していることです。

土地が個人名義であっても建物が法人名義になっている場合は対象外ですが、特定同族会社事業用宅地に当てはまる可能性が考えられます。故人が個人名義で所有していた土地を自らが経営する会社(同族会社)に貸していたというパターンです。

該当すれば、土地の400㎡までの部分の相続税評価額が80%の減額となります。ただし、相続する人が以下の2つの条件をいずれも満たすことが前提です。
  • 相続税の申告期限を迎える時点で、土地を貸している会社の役員である
  • 相続税の申告期限を迎える時点で、相続した土地を保有している
貸付事業用宅地(故人が賃貸に回していた土地)では、アパートなどの賃貸不動産とともに駐車場なども対象となってきます。相続税評価額の減額は50%で、適用される限度面積は200㎡までです。

適用の前提は、相続が発生する前からその土地を貸し付けていることと、相続税の申告期限を迎えるまで継続的に貸し付けていることです。海外で所有している賃貸物件がこうした条件を満たしていれば、特例を用いて相続税負担を抑えられる可能性が高そうです。

提供・ANA Financial Journal

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