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2018/05/24

マンション買っちゃう?老後のために不動産投資を考えてる40代独身女性が注意したいこと

リスク回避法2:1981年の新耐震基準が適用されたマンションを選ぶ

新築物件は割高なので、立地条件が同等であれば中古物件がいいでしょう。ただし中古でも、1981(昭和56)年の新耐震基準が適用されたマンションを選びましょう。これは、地震などの災害による建物損壊リスクを下げるためです。

そして、ワンルームはファミリータイプと比べても、稼働率を高く維持できる可能性が高いです。例えばファミリータイプは、退去後のクリーニングの期間がワンルームよりも長くなりますし、次の入居者が決まるまでの期間も、家族など複数の人が意思決定に関わるため長くなりがちだからです。

長い期間のローンが組める コンクリート造りの中古マンションを選ぼう

(写真=Wondervisuals/Shutterstock.com)

物件の購入は、基本的に金融機関でローンを組むことになるでしょう。なるべく長期間のローンを組むほうが、毎月の返済額を低くできます。ローン返済額を低くしておけば、家賃も安めに設定できるので入居者も決まりやすいです。

ローンが長く組めるのは、基本的に耐用年数が長い物件です。例えば、コンクリート(RC造)であるマンションは、木造・軽量鉄骨のアパート・戸建てと比べて耐用年数が長いため、長期間のローンを組みやすいです。

ただし、ローンの支払いができればいいわけではありません。なぜならマンション投資では、ローン返済以外に固定資産税や修繕積立金、エアコンの取り換えなどのコストがかかるからです。

いくら家賃が安いほうが入居者が決まりやすいといっても、ローン返済以外の積立金ができない状態や赤字がずっと続く状態では、物件を所有し続けることが難しくなるかもしれません。

最近では、「全額ローン(フルローン)でマンション投資ができる」という広告も見られます。頭金がないため、借りやすくはなっていますが、ローンの適用金利や借りられる額は、借りる人によって大きく異なります。

ローンの返済は、できれば年金開始の65歳前には完済を目指したほうがいいでしょう。特に変動金利で借りるなら、より金利の動向への注意が必要です。金利が上がりそうなら、繰り上げ返済の時期を早めることも考えましょう。

キャッシュフロー表を作って家計・収入の見通しも忘れずに

(写真=Perfect Gui/Shutterstock.com)

マンション投資を考えるなら、ぜひ家計のキャッシュフロー表を自分で作成してみましょう。現在の家計の状況でマンション投資をすると、将来の家計にどういう影響が出るのか、具体的にシミュレーションします。

Excelで簡単に作成できますし、日本FP協会からもフォーマットを無料ダウンロードできます。

日本FP協会 便利ツール
https://www.jafp.or.jp/know/fp/sheet/

不動産は一つとして同じ物件はありません。ある意味、一期一会の出合いなのです。まずはキャッシュフロー表で見通しを立て、不動産投資をするかどうかを決めます。

そして、いい物件に出会ったら早めに金融機関にローンの相談をしてみましょう。その際は、「自分で住んでもいいな」と思えるような物件を選んでみてはいかがでしょうか。

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文・三原由紀(合同会社エミタメ代表・ファイナンシャルプランナー)

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