銀行で借りるなら

よく賃貸か分譲かを決めるのに、毎月の家賃とローンの返済額を比べるという話が聞かれる。

銀行や住宅金融支援機構のフラット35によれば、返済額の上限が年収の35％とされるので、年収400万円の人なら毎月の返済上限額が約11万6,000円となる。

ここでは銀行などで返済負担率35％の返済で借りたと仮定する。金利0.2％、返済期間を25年にすると、借入金額の1,000万円あたりの毎月の返済額は約3万3,000円。月々の返済額である11万6,000円を3万3,000円で割り1,000万円をかけると、約3,515万円だ。3500万円くらいまで住宅ローンを借り入れられるということだ。

詳細は人それぞれ異なるが、これは最大の返済負担率で年収400万円の人が住宅ローンを組めた場合の金額ということになる。

ただ金融機関側から、融資審査の中でリスクを考慮して「返済負担率を20％までに抑えてくれ」と求められることもありえるだろう。そうなれば、返済額は年間80万円になってしまう。毎月約6万6,000円程度に抑えられるということだ。この場合、金利や返済期間など同じ条件で借りることができるのは約2,000万円になる。

ただし、借りることができる金額や返済の期間には、頭金を用意できるかどうかも影響する。例えば住宅購入額の10％程度を頭金にできれば、金融機関も融資に対するリスクを減らせるため、住宅ローンの優遇条件を受けられることがある。頭金なしのフルローンなのか、ある程度はまとまったお金があって頭金にできるかどうかも踏まえた計算が必要だ。

フラット35を利用した場合は？

住宅金融支援機構の住宅ローンのフラット35を利用する場合を考えていこう。

昨今の低金利下では、返済負担比率から計算すると年収の約7倍が借入金額の上限といわれているようだ。

ただし、7倍はあくまでも「上限と言われている倍率」でしかない。一般的には年収の5倍から6倍が借入可能額の目安と言われている。つまり年収400万円であれば2,000万円から2,400万円ということになるだろう。

ただこの金額も、頭金の有無や住宅ローンの金利が計算されていないので、あくまで一つの目安に過ぎない。他の自動車ローンやキャッシングローンなどの借入金残高も考慮して考える必要がある。