住宅ローン「安全でおトクに組む」ために必要な頭金はいくら？

頭金3割なら35年間で331万円もトクできる

この金利差だけではなく、頭金割合によって、返済負担には大きな差が出てくる。当たり前のことだが、たくさんの頭金を用意したほうが、マイホーム取得後の返済負担は軽くなる。

たとえば4,000万円の住まいを全額ローン、金利1％、35年元利均等・ボーナス返済なしで取得すると、毎月の返済額は11万2,914円。これが35年間続くとすれば、総返済額は約4,742万円に達する。しかし、2割の頭金を用意して借入額を3,200万円に減らすと、金利は0.2％低くなって0.8％に下がり、毎月返済額は8万7,379円に減る。35年間の総返済額は約3,667万円。全額ローンに比べて総返済額は1,075万円も少なくなる。

頭金2割だと契約時に800万円出しているので、それを差し引いても275万円トクする計算になる。さらに頭金を3割に増やすと借入額は2,800万円に減って、毎月の返済額は7万6,457円で、35年間の総返済額は約3,211万円。4,000万円のローンの約4,742万円に比べる1,531万円も負担が軽くなる。契約時の頭金1,200万円を引いても331万円トクできる計算だ。

頭金以外に諸費用の準備も忘れずに

この頭金、イコール住宅取得に必要な自己資金ではない点に注意していただきたい。頭金以上に多くの自己資金を用意しないと買えないので注意していただきたい。

というのも、頭金以外にも、さまざまな諸費用の負担が出てくるからだ。最近はこの諸費用分まで合わせて融資してくれるローンもあるが、それはいたずらにローン返済額を増やすことになるだけであり、あまりお勧めできない。自力で用意するのが安心だ。

ひとくちに諸費用といっても、大きくは次のようになる。

1. 税金関係

契約時の印紙税、登記に必要な登録免許税、取得時にかかる不動産取得税、取得後にかかる固定資産税など

2. 各種保険料・保証料

住宅ローン利用に必要な保証料（保証料無料のローンもある）、火災保険料や地震保険料（地震保険は任意）、団体信用生命保険料（多くは金利に含まれて別途負担はないが、一部必要なローンもある）

3. 各種手数料や引っ越し関係費用

住宅ローンの事務手数料、仲介物件の場合には仲介手数料、登記を司法書士に依頼する場合の報酬、引っ越し業者への引っ越し代金、その他あいさつ関係など

新築で仲介手数料がかかることも！

なかでも大きいのが仲介手数料。取得価格の「3％＋6万円＋消費税」がかかる。3,000万円の中古住宅だと約104万円にもなるので影響は大きい。

この仲介手数料が必要なのは、中古物件だけと思い込んでいる人がいるかもしれないが、新築の建売住宅のなかにも仲介物件がある。特に価格の安さが売り物とするビルダーが建てた建売住宅は仲介会社を通して販売していることが多い。その場合には、新築でも仲介手数料がかかる。逆に、中古物件でもリノベーション物件のように不動産会社などが所有している物件は仲介物件でないので、仲介手数料がかからない。物件の形態などに応じて、手数料の有無を確認しておきたい。

また、注意が必要なのが住宅ローンの手数料と保証料。最近は、保証料無料をうたったローンが増えているが、その場合には当初の事務手数料が高いことが多い。一般に3,000万円のローンを35年間返済で利用すると60万円ほどの保証料がかかる。それがゼロになる保証料なしのメリットは大きいが、その分住宅ローンの事務手数料が、借入額の1％、2％などと高くなっていることが多いのだ。2％だと、保証料とほとんど変わらないことになり、保証無料のメリットが相殺されかねない。保証料ゼロだけに目を奪われずに、住宅ローンの手数料もチェックしておきたい。

取得価格の3％から10％をみておけば安心

これらの諸費用がどれくらいかかるのかは、物件の条件によって違いが大きいが、ざっくりとしたところでいえば、仲介手数料のかからない新築で取得価格の3％から5％程度と考えておけばいいだろう。仲介手数料のかかる中古住宅だと、それに3％プラスαのリフォーム費用をみておく必要がある。大雑把にいえば、新築で3％から5％程度、仲介手数料のかかる中古住宅で5％から10％程度みておけば安心だろう。

ただ、現実には新生活のスタートだからとテーブルやソファがほしい、あるいは家電製品や照明も取り替えたい、カーテンももちろん新しくしたい――など欲をいえばキリがなくなってくる。

それだけに、契約の前にはこうした諸費用分まで含めて資金計画を明確にして、購入後の生活に影響が出てこないようにしておきたい。たとえば、家具やインテリア、家電製品などに関しては、あらかじめ量販店を回って概算でもいいので必要額をはじき出しておくのがいいだろう。

文・山下和之／ZUU online