不動産の名義変更に税金がかかるって本当？

住んでいる家などの名義変更をするときに税金がかかるってご存じですか？名義変更の理由に関わらず、必ずかかる税金に「登録免許税」があります。名義変更にかかる費用など、どうしてもかかる税金以外は、できるだけ支払いたくないですよね。ここでは、どのようなときに税金を払うことになるのかや事前に打てる対策をご紹介します。

不動産を相続する場合にかかる税金とは？

不動産を相続すると、相続税がかかる

不動産を相続する場合、相続財産の総額が基礎控除額を超えると、相続税がかかります。相続財産の総額は、不動産とそれ以外の相続財産の金額の合計です。相続税の基礎控除額＝3,000万円＋（法定相続人数×600万円）となり、相続人が2人の子であれば4,200万円です。相続財産の合計が4,200万円以内であれば、相続税はかかりません。しかし、首都圏の不動産だと、この控除額をオーバーする物件が数多く見受けられます。

相続税の対策方法

対策は、一緒に住んでいた子がそのまま家を相続するときに「小規模宅地等の特例制度」を使い、不動産の価値を80％減額して計算してもらうこと。本来5,000万円の家であれば、1,000万円の相続財産として見てもらえます（減額は敷地面積が330平方メートルまでの部分）。

ただし上記の特例は、両親から相続した戸建ての家に引き続き住むのではなく、駅近のこぢんまりとしたマンションに移り住みたいケースでは適用できない可能性があります。

相続人が一人っ子なら問題はないのですが、きょうだいがいる場合で、「小規模宅地等の特例制度」を利用して相続した後の家を売却し、お金をきょうだい間で分けると贈与税がかります。相続税よりはるかに高い贈与税を払ったり、きょうだい間でぎくしゃくしたりすることは避けたいですよね。

きょうだいがいる場合は、親の財産相続時に不動産を取得した者が、他の相続人に対して不足する分を自分の財産から現金などを渡す「代償分割」制度を使いましょう。代償分割をする場合は「遺産分割協議書」にその旨を記載します。証拠を残しておくことで、贈与税がかからずに代償金を支払うことができます。相続した不動産は、その名義人が一人で好きにできる状態になります。

不動産を贈与される場合の2つの対策

不動産を贈与されると、贈与税がかかる

不動産を贈与される場合は贈与税がかかる可能性があります。税率は最大55％。贈与税は税率が一番高い税金なので、できれば払わずに済ませたいですね。

贈与税を支払うケースとしては、例えば、親の家を子ども名義にする「名義変更」があります。このとき、何も対策していないと、110万円の基礎控除額を除き、まるまる贈与税がかかってしまうのです。

贈与税の対策方法

贈与税対策は2つあります。まず1つ目は、110万円の基礎控除を利用して、毎年110万円ずつ不動産の持ち分を名義変更していく方法です。

上記の方法では贈与税がかかりませんが、税務署から計画的贈与とみなされて、後からまとめて贈与税を課せられるリスクもあります。さらに、すべての土地建物分を贈与し終えるまでに、かなりの年数がかかり、相続発生までに相続財産が移転できるか不確定です。名義変更のたびに書類を出すなど、多大な手間とお金がかかるため、税金は回避できても現実的な方法ではありません。

2つ目は、「相続時精算課税制度」を利用する方法です。この制度を使うと、2,500万円までの不動産であれば、相続が発生するまで税金の支払いを延ばすことができます。納税金額を「贈与した時点の価値」で計算するので、これから値上がりが見込めるような不動産であれば、節税対策にもなります。

ただし、あくまでも納税を先延ばしするだけなので、払わなくて済むものではないことに注意が必要です。また、2,500万円を超える物件の場合、超えた分に対しては20％の贈与税がかかります。

不動産を取得したらかかる税金

贈与や売買で不動産を手に入れた場合、贈与税とは別に「不動産取得税」がかかります。

不動産取得税とは不動産を取得した時に1回だけかかる税金ですが、贈与されてから半年から1年後くらいの間に納付書が送られてくるので、その時に慌てないように納税資金を準備しておく必要があります。

不動産の名義変更で後悔しないためにやっておきたい対策

不動産を相続する場合の対策として、小規模宅地等の特例について紹介しました。中でも物件が「特定居住用宅地等」に該当する場合、別居の子がこの特例を使うためには「家なき子」である必要があります。家なき子とは、ざっくりいうと相続発生前から3年以上、賃貸暮らしである子のことです。この特例が利用できれば、別居の子も相続税を安くできます。

もし今、持ち家を保有していて「自分のことだ！」と思った方は、親御さんが健在のうちに自宅を手放すなどの対策を始めることをおすすめします。首都圏では2020年の東京オリンピックを前に、不動産のプチバブルが来ているといわれています。今のうちに行動に移せば、高めに売却することができるかもしれません。

文・矢澤理惠（ファイナンシャル・プランナー）