「住宅ローン、いくら借りられますか？」は失敗する人の発想

まずは無難な返済負担率25％で考える

年収が1000万円を超え、各種の資産がある層であれば返済負担率35％でも全然問題はないだろうが、そうでない人は年収別に返済負担率をしっかりと抑えて、安全・安心の資金計画がマイホーム取得を考えていただきたい。

その結果、必要なお金を調達できないことが明らかになれば、ここはいったん立ち止まってもう一度マイホームの頭金づくりに励むのも勇気ある決断だろう。そこで、実際にどれくらいの物件まで手が届くのか、返済負担率25％で試算してみよう。

利用するのは金利1％の住宅ローン。返済期間は35年で、ここではボーナス返済なしで計算する。

年収400万円だと、返済負担率25％の年間返済可能額の上限は、「400万円×0.25」で100万円。月間にすれば8万3333円までになる。それに対して、金利1％、35年返済のローンだと100万円当たりの毎月返済額は2822円だから、毎月返済可能額の上限8万3333円をこの2822円で割ると約29.5という数字が出てくる。

つまり、100万円が29.5回借りられるのだから、借入可能額は2950万円ということになる。同じように、年収別に返済負担率25％で計算すると、次のようになる。

返済負担率25％の借入可能額（金利1％、35年元利均等・ボーナスなし）

年収　　　　借入可能額
400万円　　2950万円
600万円　　3540万円
800万円　　5900万円
1000万円　 7380万円

高額所得者なら億ションも可能になってくる

同じように、返済負担率30％、35％の場合はこうなる

返済負担率30％の借入可能額（金利1％、35年元利均等・ボーナスなし）

年収　　　　借入可能額
400万円 3540万円
600万円 5310万円
800万円 7080万円
1000万円 8850万円

返済負担率35％の借入可能額（金利1％、35年元利均等・ボーナスなし）

年収　　　　借入可能額
600万円 6200万円
800万円 8260万円
1000万円 1億0330万円

つまり、年収1000万円を超えれば、返済負担率35％の場合、住宅ローンだけで1億円以上の調達が可能になり、それに手持ちの現金などを加えれば、都心部の超高層マンション上層階のプレミアム住戸などの取得も十分ターゲットに入ってくる。全般的にマンションの売行きが鈍化しているなかでも、高額物件は順調に売れているといわれるが、その背景にはこうした高収入層の存在があるためだろう。

収入合算ならハイグレードマンションもOKに

でも、世の中、そんなに恵まれた人たちばかりではない。まだ比較的若くて給料もさほどではない、あるいは年収は一定額に達していても、定年も近いのでそんなに無理はできないといったさまざまな事情を抱えている人たちもいるはずだ。

そんな場合には、親子や夫婦で協力して住宅ローンの借入れを行う方法もある。それが「収入合算」と呼ばれるもの。

金融機関などによって規定は異なるが、夫婦であればどちらかが名義人で、一方が連帯債務者になることで合算が可能になるし、親子でも同様だ。親子の場合には、リレーローンにすすれば、親の年齢が高い場合でも最長の35年返済を利用できるといったメリットも出てくる。

たとえば、夫の年収が400万円で、妻も400万円なら収入合算して800万円として借り入れることができる場合がある。上で見たように、年収400万円だと返済負担率25％の借入可能額は2950万円だが、800万円になれば5900万円に増える。

金融機関によっては合算相手の年収は半分までしか加算できないといった規定を設けているところもあるので、その点は事前の確認が必要だ。

それにしても、夫婦や親子が力を合わせれば高額物件、ハイグレード物件にも手が届くことになる。いまはまだ年収はさほどではなくても、夫婦や親子が協力してマイホームという資産を手に入れる道筋が見えてくるかもしれない。

文・山下和之／ZUU online