不動産の購入を検討すべく不動産情報をチェックしている際に「再建築不可」や「セットバック要」と注記された物件を見たことがあるのではないだろうか。これらの物件は周辺相場に比べて安価な場合が多く、格安な物件もあるが、実際に購入するとなると手を出しにくいイメージがあるかもしれない。まずこれらの注記の意味をおさえておこう。

再建築不可とは？セットバックとは？知っておくべき制限事項

建物を再建築できない場合として、敷地の接道に関する規定に抵触する場合や市街化調整区域での建築制限などがあるが、圧倒的に多いのが敷地の接道に関するものだ。

建築基準法では都市環境を整備するため、道路に関する規定と建物の敷地に関する規定がある。これは消防車や救急車などの緊急車両が支障なく通行できるようにし、火災などの災害時に建物からの避難や緊急車両の敷地への侵入が円滑に行えるよう配慮した決まりだ。

建築基準法上の道路は幅員4メートル以上のものだが、建築主事を置く地方公共団体または長である特定行政庁が必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では6メートル以上のものをいう。また、幅員4メートル未満の道路でも特定行政庁の指定したものは道路とみなされ、これを「2項道路」または「みなし道路」と呼ぶ。

建築基準法では建物を建てる際に敷地の接道義務を課している。まず建物の敷地は建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならない。ただし特定行政庁が交通上・安全上・防火上及び衛生上支障がないと認めた上で建築審査会が同意すれば、2メートル未満の接道でも許可される場合があり、これは「ただし書き道路」と呼ばれることがある。

これらの建築基準法に抵触すると、建築の確認申請をしても建築確認がおりず建物の再建築ができない。

また、再建築不可ではないが再建築に条件が付く場合がある。2項道路に接する場合のセットバックだ。2項道路は幅員が4メートル未満と狭く、緊急車両の通行や火災など災害時の避難に支障がでる恐れがある。そこで本来あるべき幅員4メートル以上を確保するための決まりがセットバックである。

2項道路に接する敷地に建物を建築する場合、その中心線から2メートルが道路境界線とみなされ、建物はその境界線の内側に建築しなければならない。また特定行政庁が6メートル以上と指定した道路の場合は、その中心線から3メートルが道路境界線とみなされて建物はその内側に建築しなければならない。これがセットバックだ。

ただし、敷地が接する2項道路の反対側が中心線から2メートル未満でがけ地・川・線路敷地などの場合は、道路の反対側の境界線から4メートルを道路の境界線とみなす。これは反対側に道路拡張が困難なため敷地側に道路拡張するための規定である。

セットバックが必要となると道路ぎりぎりに建物を建築できなくなり、利用できる敷地面積が狭くなってしまう。