景気に左右されるだけでなく、リストラされる可能性は誰にもあります。また、年金制度はもはや限界に来ていて、老後に受け取る年金もあまりあてにできません。そのような状況を危惧して、ある程度経済的に余力がある年代から不動産投資を考えている人が増えています。そこで今回は、そもそも不動産投資とは何か、不動産投資のリスクとなる空き室の原因とその対策について、特に今から不動産投資を考えている人にわかりやすく説明します。
不動産投資の仕組みと収入を上げる2つの方法
不動産投資で収益を上げる方法には大きく分けて2つあります。1つ目は、不動産を購入してそれを第三者に貸し出す方法です。これによって、毎月家賃収入を得ることができます。この収入を「インカムゲイン」といいます。2つ目が、不動産を安く買って、値上がりしたときに高く売る方法です。不動産の購入額と売却額の差額が利益となります。この収入を「キャピタルゲイン」といいます。
キャピタルゲインを狙った投資は、物件を購入する潤沢な資金がないと成立しません。ローンを組むにしてもそれなりに大きな額になります。また、不動産の買い時、売り時を見極めるのは容易ではありません。会社員が行うのは、おのずと前者のインカムゲインを狙った賃貸物件投資になります。
物件の購入には銀行など金融機関で不動産投資ローンを組みます。いわゆるマイホームを購入する際のローンとは異なります。ローンを組んで物件を買い、家賃収入からローンを返済するわけです。さらに、物件管理などにかかる経費を差し引いた分が利益となります。なお、入居者の募集や物件の管理は専門性が要求されるため、多くの場合、不動産管理会社に委託することが一般的です。
空き室が生まれる原因
不動産投資で利益を出すには、家賃収入がなければなりません。物件に借り手がいない、つまり空き室になるとその分、収入は入ってきません。空き室が生まれる主な原因は何でしょうか。
立地がよくない
不動産のプロでなくても、大方予想できることですが、マンションなどが建っている場所が悪い場合、入居したいと思う人が少なくなるのは当然です。日本はすでに人口減少社会に突入していますから、都心を避けて地方や郊外の不動産に投資した場合には、入居者の争奪戦に巻き込まれる可能性が高くなります。なぜなら、借りたい人よりも物件の数が大きく上回る現象が起きるからです。
それでは、都心の物件を買えば間違いないかといえば、そうでもありません。郊外でも、多くの人が住みたいと思う場所、つまり立地が良ければ需要はあるはずです。結局、需要があるかどうかは、立地の良し悪しがカギになります。
商品としての魅力がない
入居者にとってすぐにでも入りたいという物件は、不動産の内容と家賃とのバランスがうまく取れているものです。立地、物件の内容に魅力があれば、多少家賃が高くても、入居したいと思うはずです。一方、物件自体が古かったり、狭かったりして、内容が今一つでも、家賃が安ければ需要があります。単身者にとっては、多少不便な場所にあっても、家賃の安さが売りとなって、借り手が見込めるはずです。
あまりに家賃を安くすれば家賃収入が少なくなり、利益を上げることが難しくなります。また、ファミリー層が借りる場合は、間取りや立地（買い物、学校など）を優先的に検討するでしょう。その条件を満たす物件であれば、多少家賃が高くても、需要があると考えていいことになります。
不動産管理者の営業不足
いくら魅力がある物件で的確な家賃設定をしていても、その物件が誰にも知られていないのであれば、借りる人はいません。入居者を見つけるには告知が必要で、そのためのコストもかかりますが、個人で行うには限界があります。「いかに借りたい人を探すか」「物件を広く知らせるか」は、不動産管理社の力に負うところが大きいのです。
多くの不動産管理社は取り扱っている物件の入居率を公表していますから、直接尋ねたり、Webサイトなどで調べたりして、選択の際の参考にしましょう。
空き室を作らないための3つのコツ
不動産投資で安定的な利益を生む方法、言い換えれば空き室を作らないためには、どのような方法があるのでしょうか。
立地の良い物件を選ぶ
立地の良い物件とは何かを考える最大のヒントは、「自分なら住みたいと思うかどうか」です。「近くに駅やバス停がある」「仕事や日常生活での利便性が高い」という立地なら、多少高い家賃を払ってでも住んでみたいと多くの人が感じるでしょう。例えば、同じ市区内でも、人気のあるエリアとそうでないエリアが存在します。
人気エリアを探す方法としては、毎年国土交通省から発表される公示価格を参考にするのもおすすめです。それぞれの地域の土地評価額や上昇率などを参考に、現在人気があるエリアや今後人気の上昇が見込めるエリアを選べます。
需要がある物件に投資する
魅力ある商品（不動産）に需要があることは、先ほどご説明したとおりです。ここで注意したいのは、すべての人にとって「魅力ある商品」を提供することは無理だということです。例えば、単身者を借り手の対象にするのであれば、家賃の安さが優先されるかもしれません。一方、ファミリー層が対象なら間取りが優先されるはずです。このように、物件の借り手を想定したうえで、魅力のある商品、すぐにでも借りたくなる物件に投資することが重要です。
信用できる不動産管理会社を選ぶ
借り手をいかに探すか、どのように告知するかは、不動産管理会社に負うところが大きいのです。不動産投資を考えている人にとって、成功のカギは不動産管理会社が大部分を握っていると考えても良いでしょう。会社選びには、各会社のWebサイトやパンフレットなどで、入居率や実績を確認することはもちろん、実際に担当者と会って、信頼して自分の今後の生活設計を任せることができるかを判断すべきです。
不動産投資は、成功すれば安定収入が見込めますが、失敗すれば部屋が埋まらないうえに、毎月のローンの返済に追われることになります。特に、実際に不動産投資を行う前に、空き室を生まないためのノウハウを十分検討しておく必要があります。
文・井上通夫（行政書士・行政書士井上法務事務所代表）
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