こんにちは。個人大家兼投資家の一鷹です。
アパート経営に興味を持っていて、特に「これから始めてみようかな？」という場合、
- 30年単位の長期の借り入れで
- 低利回りでじっくりと腰を据えた投資をして
最終的には無担保の土地を手に入れる というビジョンを描いている方も多いのではないでしょうか。
しかし、ちょっと待ってください。①と②のステップも、一見華やかなゴールである③ですらも、実際に不動産投資をしている筆者の立場から見るとリスクだらけなのです。少し考えただけでも、次の3つが浮かびます。
- リスクを取ってでもアパート経営をする価値があるのか？
- 実際的な収入や経費はどうなっているのか？
はたまた、もっと割のいい投資や不労所得はないのか？ 今回は、そうした不安や疑問について具体的に見ていきましょう。
アパート経営とは？
そもそもアパート経営とは何でしょう。まっさきに思い浮かぶのは、マンション投資との違いですね。
一言で説明するならば、アパート経営は一棟まるごと管理する投資。マンション投資はワンルームマンション1室からでも所有できる投資です。
身近さという観点で言えば、マンション投資に軍配が上がりそうですが、これが一概にそうとも言えません。アパート経営について知るうえでも、まずはこの辺りから見ていきましょう。
アパート経営と比べると、区分マンションの場合、他にも分譲されているオーナーがいるというのがネックです。規約によっては、リフォームですら総会でいちいち合意を取らなければできなかったり、最悪の場合、自分の管理する部屋には何一つ問題がないのに、上の階で配管が詰まっていて、しかも修理に応じてくれなかったり……なんていう可能性も。
つまり、他者都合でのトラブルに悩まされるリスクが高いのが、ワンルームマンション投資なのですね。積立修繕金の使途や増額、収支状況にしても、「本当のところ」はフタを開けてみないと分からないのも怖いところです。
一方、アパート経営は一棟すべてを自分の管理下に置くことができます。責任は大きくなりますが、そのぶん融通が利く投資とも言えます。区分マンションとは異なり、土地が残るのも見逃せない魅力ですね。
不労所得とは？
アパート経営で目指すところとして、最も理想的なのは「自分は通帳をチェックするだけ」。これではないでしょうか。
『金持ち父さん 貧乏父さん』（筑摩書房）の著者で有名なロバート・キヨサキ氏は、自分のためにお金が働いてくれるものを「資産」、お金のために自分が働かなければならないものを「負債」と定義しています。
例えば、著書の印税や不動産など、自分が眠っている間にも文章や建物が24時間収入を発生し続けてくれる——これが氏の考える「資産」であり、不労所得の醍醐味というわけですね。反対に、お給料をもらうために取材で東奔西走するなどは「負債」ということになります。
私もこの考え方には賛同します。生きている間にどれほどこの「資産」を増やせるか。それが、総体的な所得ひいては社会貢献度を、より効率的に大きくできる分水嶺なのだろうと感じています。
一方で、取材などは自分の見識を広める意味もあるので、必ずしも「負債」と切って捨てる必要もないのではないかなと、緩く捉えています。
しかし、大家業に限っていえば「資産」と「負債」の肌感覚は、通常以上に鋭敏である必要があると断言します。
というのも、不動産投資というのは文字通り、投資です。言うまでもなく、投資にはリスクがつきもの。所有する不動産がめでたく「資産」になり得るか、はたまた赤字だらけの「負債」に転落するかは紙一重であり、この紙一重をしのぐためには経営努力が欠かせないというのが、大家になってから筆者がずっと持ち続けている実感です。