不動産投資で最も怖い「空室リスク」はこれで回避できる

この記事は書籍『年収400万円からの不動産投資で着実に稼ぐ秘訣』（高山一恵氏著）の内容を抜粋したものになります。

『不動産投資で着実に稼ぐ』シリーズ
「不動産投資」初心者に「築浅中古ワンルーム」がオススメの理由とは？
「マイホーム」より先に「不動産物件」を購入した方が良い理由とは
 不動産投資に重要な「信頼できる営業マン」の見極めポイントは？
不動産投資で最も怖い「空室リスク」はこれで回避できる
 「不動産投資で節税できる」がウソでも本当でもない理由って？

※以下、書籍より抜粋

一番怖い「空室リスク」にどう対処するか？

不動産投資をするにあたり、一番のリスクといえば、家賃収入が入らなくなる「空室リスク」です。

万が一、空室になり、家賃収入が入ってこなくても、修繕積立金などの管理費用や固定資産税などの税金を支払う必要がありますし、通常はローンを組んで物件を購入しているのでローンの返済もしなくてはなりません。
　
ですから、空室となり賃貸収入が入ってこないと、たんに収入がなくなるだけではなくもろもろの支払いを考えると、毎月のキャッシュフローがマイナスになってしまうのです。
　
私のお客様にも、3か月ほど空室になってしまった方がいましたが、空室のあいだ、自宅の住宅ローンの返済をしつつ、投資物件のローンの返済もしていたので家計の収支が急激に悪化していました。これが半年、1年と空室が続いたら……、想像するだけで恐ろしいことです。

このような空室リスクを軽減するにはどうしたらよいでしょうか?
　
まず、当たり前のことですが、将来にわたって賃貸需要が旺盛なエリアの物件に投資することです。
　
前述したとおり、賃貸の需要は人口に比例するので、日本で人口が最も多く、今後も人口の減少率がかなり低い東京 23 区が候補になるでしょう。
　
とはいえ、これも前述したとおり、例えば、人気エリアの恵比寿駅から徒歩5分以内の物件に投資したとしても競合物件がたくさんある場合には、家賃設定を間違えてしまうと、入居者がなかなかみつからないという場合もあるので、実際に投資したいエリアにいって家賃相場を調べてみることも大切です。
　
また、具体的に投資したい物件（区分マンション）が明確な場合には、手間がかかりますが、実際に現地にいって調査してみるのもよいでしょう。空室かどうかは、電気メーターが止まっている、郵便受けがガムテープでふさいである、などの状況からある程度は推測できます。このような観察から入居の有無を推測し、全体でどれくらいの空室があるのか予測します。あまりにも空室が目立つようであれば、不動産業者などに原因を確認してみましょう。
　
さらに、最終的に物件そのものをどうするかという「出口戦略」で物件の売却を考える際、建物の管理の状況は買い手がつくかどうかに大きく影響するので、現地にいって、清掃が行き届いているか、設備の状況はどうかを確認することは大切です。管理状況がよい物件の方が高値がつきやすいのは容易に想像ができます。
　
会社員の場合、管理は賃貸管理会社にお任せするケースがほとんどだと思います。これも前述したとおり、物件を購入する際は、「賃貸管理会社選び」もとても重要です。賃貸管理会社によって、空室になったときの入居者付けの実力は大きく違います。繰り返しになりますが、管理実績や入居率の確認は必ず行ないましょう。

高山一恵（たかやま・かずえ）
ファイナンシャル・プランナー(CFP)。2005年に女性向けFPオフィス、株式会社エフピーウーマン創業。10年間取締役を務めたのち、株式会社Money&You取締役就任。講演活動、執筆、マネー相談などを通じて、女性の人生に不可欠なお金の知識を伝えている。不動産投資セミナーや不動産投資スクールの講師を務める一方、自身も不動産投資で資産形成を行い、実体験や顧客事例をもとにしたわかりやすい講演に定評がある。