不動産オーナーが考えたい「リフォーム」の費用対効果

修繕のコストダウン策

これら費用対効果を学んだとしても、より安く効果的な修繕が出来るならそれにこしたことは無い。安く修繕するポイントも知っておこう。

修繕費用の中では部材原価も重要だが、最大のコスト変動要因は労務費だ。つまり誰に頼むかが重要。安い順に、「自分でやる→分離発注する→一人親方にお願いする→リフォーム会社に直接お願いする→管理会社に一任する」となる。

最近はコスト削減のためにセルフリフォームとしてオーナー自身が作業する事例も多い。剥がしやすい壁紙。傷ついた部分だけを張り替えられるフロアタイルなど様々な商品が揃っている。DIY志向の人にはお勧めである。

修繕して綺麗にするのは当然だが、最後にその前に考えることをお話しする。それは物件の市場性を意識するということ。内装や設備は重要だが、実は客付要素の中の「物件力」を向上する方法でしかないということだ。

オーナーは自分の物件を良くすることしか考えないが、市場には競合があるということを忘れてはいけない。エリア全体の賃貸ニーズの有無、競合物件との差別化が実は最重要なのだ。

もし、現状で十分に差別化できているのであれば過剰なリフォームは不要ということになる。逆に周りに新築が溢れているなら、リノベなど思い切った方策が必要になるのだ。

あれこれと修繕という戦術を考える前に、競合との差別化という基本戦略があることを忘れないようにしよう。

文・山本常勝（サラリーマン不動産投資家）／ZUU online