不動産投資についての失敗事例を学ぶことで、成功をより確実なものにしよう。

不動産は金額が大きいため、収入から遅れて支出が発生すると、分かっていてもドキリとするものだ。資金繰り上でよく忘れがちなものに、突発的な経費と固定資産税、不動産取得税などの税金関係がある。買ったはいいが「後で手元資金が無い！」なんて慌てることがないように……。不動産投資における資金繰りのタイムラグ（時間差）についてみていこう。

不動産投資には「ある程度の余裕資金」が必要

そもそも購入時には、不動産仲介手数料、不動産登記費用、融資諸費用、印紙代など諸経費が多く発生する。物件価格とは別に5%程度は必要になる。

例えフルローンで物件代金を賄えたとしても、諸経費は自己負担しなければならない。火災保険・地震保険などの各種保険も補償内容や期間設定によっては、かなりまとまった金額になる。やはり不動産投資では、ある程度の余裕資金は必要だ。

「築古戸建て投資法」を始めた知人がいる。数百万円の戸建てを勇んで購入したのはいいものの、リフォーム費用の見積りを見てびっくり。その額は、350万円だったのだ。なけなしの貯金をはたいて買ったので残高は、ほぼゼロ。その後のリフォーム費用まで考えていなかったので大いに慌てたそうだ。

結局、リフォーム費用は日本政策金融公庫から融資を受けることができたが、返済期間が6年と短かったため元本返済額が大きく、キャッシュフローがとても少なくなってしまった。

購入後に遅れて発生するのはリフォーム費用だけではない。固定資産税もうっかりしがちなものの一つ。支払時期は市町村によって異なるが、だいたい5～6月。前年の9月に購入したとすると、8ヵ月以上先になる。中古の場合は新築住宅の減額措置も受けられないのであらかじめ金額を計算しておこう。

新築の場合は突発的な費用はそれほどではないが、中古となれば何があるか分からない。過剰に資金を寝かせても効率が悪いが、ある程度の現金は持っていたい。

忘れた頃にやってくる「不動産取得税」　購入時に計算を！

もう一つ遅れてやってくるものに不動産取得税がある。固定資産税と違い、普段あまり目にしない一過性の税金だけうっかりし易い。不動産を取得して半年以上経過して、忘れた頃に請求がくる。しかも金額が大きい。

固定資産税評価額×4％（現在は軽減税率適用中で3％）で計算され、市町村から請求が来る。これもローンの対象外。やはり自己資金が必要になる。

会社員に人気の投資法として、都内の区分マンションがあるが、説明資料には固定資産税や不動産取得税について記載してないものが多い。購入検討時には将来の修繕費を含め、きちんと計算するようにしよう。