住宅ローンの折込広告や銀行ポスターでは、一昔前には考えられなかったような低い金利が表示されており、住宅ローンの借り換えを検討している人も多いだろう。しかし、ローンの借り換えによって、必ずしも返済が楽になるとは限らない。住宅ローンの借り換えを行う場合はどのような点に注意するべきなのだろうか？

借り換えの原則

まず忘れてはならないのは、借り換えには諸経費がかかることだ。一般的には次の条件を満たすと、諸経費を考慮してもなお借り換え時メリットがあるとされている。(1) 金利差1％以上、(2) 返済期間が残り10年以上、(3) 残りの借入れ金額が1000万円以上－－だ。

結構厳しい条件に見えるが、これはあくまで目安。諸経費無料化の流れが加速する今、これらの条件全てを満たさなくとも借り換えメリットがある場合もある。

この原則を頭に入れたうえで、注意したい3つのポイントをご紹介しよう。

落とし穴1：諸経費は当初だけとは限らない

借り換え時には諸経費を考慮しなくてはならない。諸経費には「保証料」「事務手数料」「登記費用」などがかかる。費用の内訳は金融機関ごとに異なる。借り換え時は諸費用の総額をしっかり比較するだろうが、支払い方法に落とし穴がある。

それは諸経費には、当初支払うタイプのものと、金利上乗せタイプのものがあるということだ。例えば保証料がかかる住宅ローンでは、支払い方法が前払一括型と金利上乗せ型に分かれ、上乗せする金利は0.2％程度かかる。決して高くはないがランニングコストは見逃せない。

落とし穴2：審査基準は厳格　ヘッドハンティングでも勤続年数には考慮されず

新たな借入れ先では当然住宅ローン審査が行われる。詳細は金融機関ごとに異なるが、2～3年の勤続、年収300万円程度が一般的な要件とされる。そのため借り換えの前に転職をしたり、たまたま業績悪化でお給料が減ったりした場合には審査が通らない可能性があるのだ。マイカーローンや、子供の学資ローンを組むことも審査に不利となるので注意したい。

難しいのは、ベッドハンティングや実績を買われての転職でも、勤続年数で審査が引っかかってしまう可能性があることだ。しかし、借り換えのために条件のいい転職を蹴ることはできないという人も多いだろう。こういった転職の場合は勤務条件が良くなったことや、お給料が上がったことなどをアピールして審査が通るよう働きかけるといいだろう。