競売不動産の価額は一般に相場の50～70％といわれている。不動産投資は購入価額が低いと利回りは向上するが、入札前に現物を見ることができない競売不動産はリスクをはらんでいる。競売不動産は、無理をせずリスクに対応できる物件を選ぶことが重要である。
競売の流れ
債権者が競売を申し立て、競売の開始が決定すると、裁判所は売却基準額を決める。裁判所は、不動産の形状、占有状況や占有者の権原等などの現状調査報告書と評価書をもとに売却基準額を決めるが、評価額の７割程度が一般的だ。入札可能額は売却基準額の8割で、入札可能な最低額は不動産相場の56％程度と相場と比べてかなり安い。
競売物件は、裁判所とインターネットサイトで見ることができる。地域を選び、執行裁判所からさらに絞り込んで選択する。
インターネットサイトには物件概要が掲載されており、物件明細書、現況調査報告書、評価書をダウンロードできるが、すべての情報をサイトで入手できるとは限らない。サイトにない情報は、管轄裁判所で閲覧する。
入札したい物件が見つかったら、期限内に保証金を振り込み、入札書と入札保証金振込証明書、添付書類を提出する。添付書類は法人か個人か、単独入札か共同入札か等で変わってくる。保証金は概ね売却基準額の２割で落札者の買入れ代金に充当される。
どうやって入札価額を決めるか？
入札は１人１枚入札額を記入して提出するが、一度、提出すると撤回や変更等はできないので、入札額は慎重に決める必要がある。
居住用賃貸住宅に入札する金額を決めるとき、いくらで貸し出すか、現在および将来の想定家賃を決めてから利回りと回収年数を算出すると良い。居住用賃貸住宅は、同じ家賃なら、より新しい物件に人気が集まる傾向があり、築年数が古くなると家賃を下げざるを得なくなる。想定家賃は近隣相場を調べてできるだけ低い額に合わせると良い。
賃貸不動産の投資利回りは年間の想定家賃を購入額で割って計算する。年間の想定家賃が50万円で購入額が500万円なら表面利回りは10％となる。回収年数は年間の想定家賃収入から固定資産税、火災保険料、管理費、修繕積立金などの経費を差し引いた実収益をもとに計算する。購入額を実収益で割って出した数字が回収年数で、購入額が500万円、年間実収益50万円なら回収年数は10年となる。
不動産会社を通じて買う中古物件は、多くが表面利回り10％前後で、なかには15％近い物件もある。賃貸物件の回収年数は10年が一般的だ。競売は一般物件を上回る利回り15％以上、回収年数10年以内を入札上限としたい。