不動産投資をして節税できるといわれるが、これは本当なのだろうか。

たしかに初年度に関しては、不動産投資は節税という観点からみると正しい。なぜなら、初年度は不動産取得税、登録免許税、司法書士費用等実際経費が多額に出ていくからだ。ただ経費にできるメリットもあるが、実際に現金がでていくところも注意すべき点である。

しかし、不動産投資で節税というと、考え方として本末転倒ではないだろうか。賢く節税するのは正しくよき方法である。しかし、税金はそもそも所得に対してかかる。であれば、儲かった分税金がかかってくるほうがよいに決まっている。

では賢く節税するとはどういうことであろうか。

不動産投資が節税になるといわれる理由？

不動産投資が節税になるといわれている最大の理由は、減価償却費という現金が実際にでない経費が経費計上できるという点である。

まず不動産所得の確定申告の仕組みについて理解しておこう。確定申告では、不動産所得は給与所得及び事業所得と損益通算できる。損益通算とは、不動産所得がマイナスだった場合、給与所得及び事業所得から所得分を減らすことができるということである。専門用語では「総合課税制度」という。

これとは反対に不動産の売買等は譲渡所得となり給与所得及び事業所得から損益通算することはできず別々に申告する必要がある。こちらは「分離課税制度」という。

不動産所得は、不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機の貸付による所得だ。所得金額は、総収入金額から必要経費を差し引き青色申告特別控除を差引いて計算するのである。この必要経費のなかで特に難しい経費をクローズアップする。

借入金利子の経費がよく分からない？

固定資産の取得のために資金を借り入れる際、支出する公正証書作成費用、抵当権設定当期費用。そして、借入の担保として締結した保険契約に基づき支払う保険料、その他の費用で、当該資金の借入れのために通常必要と認められるもの。これらが不動産の借入金の利子に含まれる。

賃貸に出している業務用資産は、不動産所得の区分の業務が既に行われている業務開始のときから取得価額又は必要経費として計上できる。また使用開始のときから必要経費として計上できる。

しかし、不動産所得が赤字の場合は、赤字のうち土地等を取得するために要した借入金利子部分は必要経費には算入できない。このため、まず不動産所得が黒字であるか赤字であるか所得金額を計算しなければならない。

不動産所得用の収支内訳書の所得欄を確認する必要がある。不動産所得の所得欄が黒字の場合原則どおり全額を必要経費に算入し、不動産所得の所得欄が赤字の場合は、計算した分の借入金利子しか必要経費に算入できないので注意が必要である。「土地等を取得するために要した負債の利子の額」は国税庁のサイトにある計算式にて計算することができる。