不動産投資よりも「マイホーム投資」をすべき理由

不動産投資の前にマイホーム投資を

マイホームであれば、超低金利の住宅ローンも使えるし、税金の優遇措置も多い。したがって、自分で居住することを踏まえて、マイホームに投資した方が多くのメリットがある。

独身者で自分の住まいは賃貸住まいながら、区分マンションを買って5,000万円以上借金している人がいるが、まずは自宅を購入しておいた方が得策だろう。昔はマイホームを手に入れて、定年を迎えるまで一つの会社を勤め上げるというのがサラリーマンのスタンダードモデルであった。

年功序列と終身雇用がセットになっていて、退職金をたくさんもらってローンを完済して、老後は年金で悠々と暮らすというのが理想とされていた。ところが、時代は様変わりし、定年まで一つの会社にいる人がどれだけいるでしょうか。

働く人の意識も変わったし、会社も中高年を雇用するのは負担になっており、副業は当たり前になるだろうし、定年という概念すらも崩れようとしている。これからの時代、マイホームは定住ではなく住み替えていくものであり、マイホーム取得はゴールではなく資産運用の観点が必須な時代になっている。

マイホーム投資で老後の準備を

自宅は所有と賃貸のどちらの方がいいかという論争は永遠のテーマでもある。自宅を購入するのも、他人が建てた賃貸マンションやアパートに住むのも、土地代と建築費は同じコストがかかっているということは理解できるだろう。

しかしながら、双方の違いはどこにあるかというと、所有に対する税制の優遇と、ここ近年の住宅ローン低金利にあることを気づくべきだ。住宅建設が増えれば関係業種に大きな経済波及効果をもたらすので、国は景気対策として必ず住宅取得を推進し、そのための優遇税制政策を取る。

例えば、住宅ローンの控除や固定資産税の優遇など、持家の所有にはさまざまな税制の優遇措置が継続的になされているが、賃貸住まいには何ら優遇はない。加えて、住宅ローンの金利はマイナス金利の影響もあり、借金の中でも金利はダントツで低いのはご承知の通りだ。

このため、所有でも賃貸であっても同じ物件に住むという前提に立った場合、賃貸ではなく所有を選んだ方がトクだということが言えるだろう。なかなかこの議論が終わらないのは、多くのポジショントークが氾濫しているからだ。持ち家を買ってもらわないと困る不動産会社にとっては、賃貸住まいのデメリットを述べて所有に視点を向かわせるし、賃貸住宅を建てる住宅メーカーや賃貸管理の会社は所有のデメリットを並べる。

そこで、苦肉の策で所有か賃貸かを比較する場合には、立地条件や面積などが違うものを前提にしてそれぞれに有利なポジショントークに仕立てている。

特に、老後も賃貸に住み続けるとなれば、家賃を支払い続けていけるかがポイントになり、年金だけで生活するとなった場合には家賃は大きな負担となる。賃貸で一生暮らすとなると、家賃を永久的に払うので住居費がいつまでたっても安くならないので、よほどの貯蓄がない限り、老後の家計が赤字になるリスクが高いと言えるだろう。

こう考えると、若い世代のうちにマイホームを買っておく方が得策だ。しかも、転売が利く不動産を買うことで、そのまま住み続けるのもよし、売却してコンパクトな住居を探すもよし、老人ホームに入るのもよしで、選択肢がいくつか出てくるものだ。こうした観点から、まずはマイホームに投資をしておいて老後の準備をしておくべきだろう。

文・寺岡孝（アネシスプランニング株式会社代表取締役）／ZUU online