住宅ローンを活用してマイホームを購入したときは、住宅ローン控除で所得税を節税することができます。この記事では、控除を適用するための要件や控除額の計算方法、確定申告や年末調整の手続きなど住宅ローン控除の仕組みについて解説します。住宅ローンの利用を考えている人、利用しているけれど、控除について忘れてしまった人はぜひ参考にしてください。
住宅ローン控除とは？
マイホームを建てる時や購入する際は、住宅ローンを活用するのが一般的です。住宅ローンを活用して住宅を新築・購入した場合や、一定の増改築を行った場合、要件を満たせば住宅ローン控除を適用できます。
この控除のメリットは、所得税を節税できることです。そのため、住宅ローン控除は“住宅ローン減税”などと呼ばれることもあります。控除によっては、トータルで数百万円節税できることも。
マイホームは人生でも大きな買い物です。せっかくなら、少しでもおトクになるよう住宅ローン控除を活用しましょう。
住宅ローン控除を適用するための要件
住宅ローン控除を適用するには、要件を満たさなければなりません。まずは、住宅ローン控除の主な要件を紹介していきます。
＜建物の要件＞
- 居住目的であること。居住目的の住宅を2つ以上所有している場合、メインで居住している住宅のみ対象となります。
- 床面積が50平方メートル以上であること。マンションの場合、共有部分を除いた登記簿上の専有部分で判断します。
- 床面積の2分の1以上が居住用であること。床面積の3分の2を第三者に賃貸している場合などは、住宅ローン控除を適用できません。
- 中古住宅の場合、耐震基準に適合する建物か、もしくは築20年以下（マンションなどの耐火建築物の建物の場合は築25年以下）であること。
＜住宅ローンの要件＞
- 10年以上の住宅ローンを借りていること。親族や知人からの借入は認められません。
＜適用する人の要件＞
- 住宅ローン控除を適用する本人が、住宅の引渡しがあった日から6ヵ月以内に居住し、その年の12月31日まで引き続き居住していること。
- 住宅ローン控除を適用する本人の合計所得が3,000万円以下であること。合計所得とは、所得控除を差し引く前の総所得金額に、一定の所得を足した金額のことです。たとえば、給与所得に加えて不動産所得・譲渡所得・退職所得などがある場合、すべて合算して判定します。なお、翌年の合計所得金額が3,000万円以下であれば、再び住宅ローン控除を適用できます。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を適用していないこと。すでに所有しているマイホームを売却し、新しいマイホームを購入する場合もあるでしょう。マイホームを売却する時、3,000万円の特別控除の特例を適用した場合、新たに新築・取得した住宅で住宅ローンは適用できません。
どちらかを選択する必要があるため、どちらが有利になるか、しっかりシミュレーションしましょう。
住宅ローン控除額の計算について
続いて、住宅ローンの控除額の計算について解説していきます。
住宅ローンの控除額の計算式
住宅ローンの控除額は、下記の計算式で計算します。
【住宅ローンの年末残高×1％】
たとえば、1年目の住宅ローン残高が2,500万円で、2年目の住宅ローン残高が2,260万円なら、控除額は1年目が25万円、2年目が22万6,000円です。
なお、控除額には40万円という上限がもうけられています。そのため、住宅ローン残高が仮に5,000万円だったとして、上記の計算式に当てはめると50万円となりますが、実際に控除できるのは40万円です。
上限額は、住宅を購入した年や、適用された消費税率によって変わります。40万円というのは、2019年10月1日以降の一般の住宅取得で、消費税率10％が適用された場合です。上限額は「長期優良住宅の場合は50万円になる」など条件によって変わってくるので、詳しくは税務署に確認してください。
住宅ローン控除を適用できる期間
住宅ローン控除を適用できる期間は、これまで10年間でした。しかし、消費税増税による負担を減らすため、2019年10月1日以降は住宅ローン控除の適用期間が13年に延長されました。
11～13年目の住宅ローンの控除額は、下記のうち【少ない方の金額】が上限とされています。
A. 年末残高等×1％
B.（住宅取得等対価の額－消費税額）×2％÷3
※「年末残高等」「住宅取得等対価の額－消費税額」はどちらも上限が4,000万円。
つまり、8％から10％に増税された2％分の消費税を、11～13年目に住宅ローン控除として差し引いてくれるという仕組みです。