不動産投資といと、金額が高く、ローンを活用するため、「お金持ちの投資」というイメージがありませんか。
また、どのような仕組みなのかイマイチわからないため、「不動産投資は怖い」という認識を持たれる方もいることでしょう。
実は私も最初は月々の収益しかメリットを把握できていませんでした。
しかし、実際には不動産投資には「資産形成」「節税効果」「保険」「自分年金」「相続対策」といったメリットがあります。
これから4回に分けて、初心者でも始められるよう不動産投資の役立つ情報をお届けします。
第1回目は、不動産投資のメリットやリスクについて、私の経験も踏まえて解説します！
不動産投資の利回りは？
初心者向けの不動産投資としてあるのが、ワンルームマンション。
このワンルームマンションを購入した場合の収益ですが、一般的には首都圏で年率３％前後、関西の都市部で5％前後の利回りを見込めます。
仮に1,800万円の物件を買った場合、月々の家賃が7万円だとすると、年間84万円の収入になります。
この計算では4.7％程度の利回りとなります。
国債の利回り0.05％や銀行の金利と比較するまでもなく、魅力的な利回りです。
ただし、ローンを組む場合は、ローン返済に家賃収入を充てるため、返済期間中は目に見える利益はほとんど発生しません。
しかし、この利回り以外のメリットに気づいた人の多くは不動産投資を実践されています。
不動産投資の２つの儲け方
不動産には、次の2つの「儲け方」があります。
1.物件を仕入れて転売し売却益を得る
2.アパート、マンションなどを購入し、毎月のリターンを得る
この２つのうち、私が実践し、初心者の方にもおすすめしているのは後者の方法です。
一棟買いなどの大きな投資ではなく、ワンルームマンションの一室を所有し、運用して家賃収入を得ます。
この方法であれば、ある程度の年収があり、ローンを組める方であれば、誰でも無理なく投資ができるのです。
一般的に投資用物件を現金一括で購入できる方は少なく、まずはローンを組んで所有することになりますが、初めの手出だし資金は皆さんが思っているよりも少額で可能です。
最近では女性も多く取り組まれています。
ローンの返済は家賃収入で支払うことがほぼ可能です。
さらに、減価償却や経費の活用により、年間でかなりの節税効果があります。
ローンが完済されると、月々の返済が無くなり、家賃収入はすべて収益になります。
つまり不動産を持つことは、将来の年金を作るのと同じ効果があるのです。
さらにワンルームであれば、複数の物件を購入することで場所の分散ができ、リスク分散が可能。
現金で購入する場合は「不動産所有＝不労所得を得る」となりますが、ローンを活用する場合は５つのメリットがあります。
あなたにとってのメリットが最大限となるような物件を探し、効率の良い不動産投資を実践してもらえるよう、これから解説していきます。
不動産運用の5つのメリット
すべての投資がそうであるように、不動産投資にもメリットとリスクの側面があります。
それぞれどのような内容かを事前に把握した上で、投資をするか、しないかを検討していただければと思います。
まずは、基本のワンルームを不動産投資する際のメリットについて説明します。
①家賃収入（収益）が得られる
投資に対するリターンです。
ローン返済期間は、家賃収入がそのまま返済金に充当される流れになります。
現金で購入、またはローンの返済完了後には、家賃収入が手元に入ってきます。
利回りは物件にもよりますが、５％前後あります。
②将来の年金になる
不動産は、将来の年金となります。
ローンを完済した後、良い物件であれば築年数が経っていても1件あたり4～5万円／月ほど、老後20年で約1,000万円の年金が確保できることになります。
1件ではなく、複数件所有することにより効果は上がります。
③生命保険加入によって売却してお金を得ることも可能
ローンを組んだ場合、団体信用生命保険（通称・団信）に加入します。
ローンが2,000万円だとしたら、生命保険で2,000万円の同額の保障に加入しているのと同じ効果があります。
万が一、死亡時にはローン返済が無くなり、利益を生む物件だけが資産として残ることになります。
月々の収入保障として保有することもできますし、売却してまとまったお金を手にすることも可能です。
④節税効果がある
会社員や公務員の場合、給与から税金などが差し引かれた金額が手取りとなるので、経費を申告して所得控除を受けることは基本的にできません。
しかし、不動産物件があれば、交通費・書籍代・打ち合わせのお茶代などが経費として認められ、控除を受けることができます。
これは別途、確定申告が必要です。
1室でも所有していれば、年間数万円単位で還付金を受け取ることが可能です。
また、5棟10室までは副業に該当しません。
⑤相続税対策ができる
資産を現金で所有していると、額面通りに評価され、相応の相続税が発生します。
不動産であれば持ち方により評価額が半分程度に下がるので、税金対策としても有効です。
つまり、2,000万円の物件であれば、1,000万円程度の評価になります。
不動産運用のリスクとは？
続いて、不動産運用のリスクについて解説していきましょう。
①空室
どのような物件であっても空室期間は必ずあります。
空室発生の平均値としては3年に1回の頻度で約1カ月半ほどです。
大学生であれば4年で卒業を迎えて出ていく、公務員や会社員でも3年に1回くらい転勤があるためです。
実際に空室になるかどうかは水ものですが、物件によっては10年以上継続して住んでもらえるケースもありますし、1年で出て行かれることもあります。
②金利変動
投資用ローンは、変動金利が基本となり、現状では2～3％台で落ち着いています。
住宅ローンより審査が厳しく、金利は高めの設定です。
将来の金利上昇の可能性はリスクとなります。
万が一、急激な金利上昇局面に遭遇したら、余剰資金があれば一括返済してしまうという方法があります。
また金利が上昇しているということは好景気であることの証でもあるため、売却して値上がり益を狙えるかもしれません。
ただし、金利が上昇したとしても、返済額が上がるのは5年に一度、125％までというルールが金融機関で設けられていますので、慌てる必要はありません。
その時の状況に合わせて、何が最善かをしっかり判断しましょう。
③災害
不動産所有で表立ったリスクとして、火災や地震などの災害リスクが挙げられます。
火災に関しては、基本的に火災保険で備えることができます。
管理組合・オーナー・居住者がそれぞれに火災保険に加入しています。
次に地震ですが、地震が直接の原因でマンションが倒壊（全損）する確率は1％程度で、東日本大震災や阪神淡路大震災レベルでも全損はほぼゼロです。
1981年以前の旧耐震基準による物件はリスクが高くなりますが、安全基準が強化された新耐震基準の物件であれば、地震のリスクはそこまで不安視する必要はなく、大半は保険でカバーできます。
④事故
不動産では、居室内で人が亡くなった物件を「心理的瑕疵物件」と称します。
いわゆる事故物件ですが、この場合、賃貸する際には入居者に対して告知する責任が発生します。
こうなると賃貸できなくなるかというと、そうでもありません。
相場から20％ほど家賃を抑えることで借り手はつきます。
事故はいつ起きるか予測できませんが、できる限りリスクを回避するなら、入居の申し込みがあった際に、どのような人か確認をしておくと良いでしょう。
特に投資用マンションの場合、管理会社の担当に相談するとアドバイスがもらえます。
⑤修繕
入居者が出ていった後、部屋を修繕する必要があります。
クロスの張り替え・清掃などがありますが、敷金の範囲で収まります。
また原状復帰で退去することが、入居時の契約書に記載されていれば、敷金で収まらない費用は入居者が負担するケースもあります。
共用部の大規模修繕は修繕積立金で賄うため、こちらもあまり意識する必要はありません。
不動産投資を検討される方の中には、「不動産は管理が大変そうだ」と懸念される方もいます。
しかし実際には、管理委託の形で管理会社に一任すれば、普段は何もすることはありません。
管理費用が高額かといえばそのようなこともなく、家賃収入の5％程度で面倒な管理をしてもらえます。
対応してもらえる内容としては、
1.入居者のクレーム対応
2.急な修繕対応（水漏れやエアコンの故障）
3.入退去の立ち合い
4.家賃の入金確認、遅延している際の催促など多岐にわたります。
また万が一、家賃の滞納などが発生した場合、保証会社に入っているので家賃は回収できます。
その他よくある不動産運用の疑問を解説
不動産投資のリスクについて紹介しましたが、以下の2点もよく心配される項目です。
家賃収入があっても、月々は持ち出しになるのではないか？
今は良くても、将来古くなってしまうと借り手がいないのではないか？
私の経験談も踏まえて解説していきましょう。
①家賃収入があっても月々は持ち出しになるのでは？
昔は金利が高く、ローンの借り入れ金利が4～5％と高かった当時、投資用物件でも1～2万円程度の持ち出しになっていたケースが多くありました。
しかし、ここ数年はマイナス金利の影響もあり、金利は下落傾向。
年収や職業によっては２％台でローンを組める方もいます。
良い条件でローンが組めれば、月々の収支がプラスマイナスゼロ、もしくはプラスで物件を所有できる場合もあります。
また長期ローンであれば、月々のローン返済額が軽減されるため、月々の収益が得られやすくなります。
逆に組めるローンが短ければ、月々の返済額は増えますが、早期にローンを完済できるので、早くローンをなくしたい人には向いています。
②将来古くなって借り手がいなくなってしまうのでは？
私の所有する物件を例にご紹介します。
兵庫県にある築47年の築古マンションと築100年以上の木造建築を所有していますが、どちらも継続して借り手がついており、これまでほぼ空室期間はありませんでした。
また、日本で最も古いマンションの一つに「代官山コーポラス」というマンションがあります。
ここは築年数が60年以上経過していますが、それでも未だに賃貸物件として機能しています。
たとえ古くても、物件の管理がしっかりしていれば大丈夫です。
経年劣化は当然ありますが、いかにして良い物件を選ぶかにかかっています。
不動産投資に興味があるならプロに相談してみよう
不動産投資のメリットとリスクについて解説してきました。
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