およそ25％の人しか知らないとされている住宅瑕疵（かし）保険制度。2009年10月に新しい法律として「住宅瑕疵担保履行法」が施行されたが、まだ広く周知されているとは言い難い。

瑕疵保険って何？

住宅瑕疵保険の「瑕疵」という言葉は、本来は備わっているべき機能や性能などが備わっていなかったり、欠陥があったりしていることを指す。住宅の場合は、主に完成した住宅に本来備わっていなければならない耐震性能や耐水性などの欠陥があることを指す。つまり瑕疵保険とは、これらの瑕疵が見つかった場合に欠陥を直すために利用される。

住宅瑕疵担保履行法が2009年10月に施行される前から、新築住宅の場合、住宅品質確保法という法律によって、住宅事業者側は無料でその住宅の瑕疵を補修する義務を負っていた。しかし、その住宅事業者が倒産するなどしてその義務を負えない場合、新築住宅の買主が補修費用を自分たちで捻出しなければならないケースが発生していた。

こういったケースがたびたび起きると新築住宅の購入を検討している人に懸念を抱かせることになり、結果的に新築住宅の販売数の伸びにも影響する。そこで登場したのが住宅瑕疵担保履行法だ。

住宅事業者が住宅瑕疵保険に加入していれば、仮にその住宅事業者が倒産した場合でも、瑕疵の補修費用は保険でまかなわれることになり、購入を検討している人にとっては住宅瑕疵保険に加入している住宅に対する安全度が高まるわけだ。

住宅瑕疵保険には誰が加入する？

住宅瑕疵保険に加入するのは、建設業者や宅建業者などのいわゆる「住宅事業者」だ。買主側が入る保険ではない。そのため、加入手続きなども全て住宅事業者側で行い、買主側に必要な手続きは特にない。

住宅瑕疵保険に住宅事業者が加入していると、仮に住宅に瑕疵が見つかった場合、保険会社から瑕疵の補修費用を受け取って欠陥を直すこととなる。瑕疵が見つかったときにその住宅事業者が既に倒産していることなどが理由となって補修ができない場合でも、瑕疵の補修に必要な費用が買主側に直接支払われる形となる。

ちなみに住宅瑕疵担保履行法では、住宅事業者が保険に入らない場合でも、現金や国債などを保証金として法務局に預ける「供託」という形で、買主が補修費用の負担をしなくてもいいようにする制度がある。倒産したときはこの供託金の中から瑕疵の補修費用が支払われる枠組みとなる。

つまり住宅瑕疵担保履行法とは、この住宅瑕疵保険と供託制度の両方で買主となる消費者を保護する法律というわけだ。

住宅瑕疵保険を提供する保険会社は？

この住宅瑕疵保険は、どの保険会社でも提供できるわけではない。具体的には、国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社のみが、住宅瑕疵保険を住宅事業者に対して提供することができる。

2018年1月現在、国土交通大臣によって指定された保険会社は5法人で、「株式会社住宅あんしん保証」「住宅保証機構株式会社」「株式会社日本住宅保証検査機構」「株式会社ハウスジーメン」「ハウスプラス住宅保証株式会社」だ。

住宅瑕疵保険に申し込みが行われた新築物件の工事・建設に当たっては、建築士の専門検査員が立ち入り検査を行う。この専門検査員は国土交通大臣が指定した5法人にそれぞれおり、この検査に合格しなければ住宅瑕疵保険に加入することはできない。

住宅瑕疵保険の加入状況や内容の確認のしかたは？

住宅事業者は住宅品質確保法によって、10年間は新築住宅の瑕疵に対する補修を無料で行わなければならないという義務がある。一方で、住宅瑕疵保険に必ず加入しなければいけない訳ではなく、新築住宅によって住宅瑕疵保険に加入している場合と加入していない場合がある。

一般的には契約などのときに、住宅事業者側から住宅瑕疵保険に加入しているかどうかや住宅瑕疵保険の内容について買主側に説明がされ、通常は書面で内容が渡される。ここで求められるのが買主側のリテラシーだ。

住宅瑕疵保険の存在を知っている場合は、自ずと住宅瑕疵保険について住宅事業者側に聞いたりすることができるが、知らない場合は説明がないまま住宅の購入契約を結び、あとあと住宅事業者が倒産した後にトラブルに巻き込まれることがある。

販売しようとする新築住宅が住宅瑕疵保険に入っていない場合、住宅事業者側が買主にそのことを説明しないケースもある。そのため新築住宅を購入するときまでには、買主側も住宅瑕疵保険について知っておいた方が良いことは言うまでもない。