賃貸vs持ち家、住むならどっち？メリットとデメリットを比較解説！あなたに合った選択肢は？

賃貸か持ち家か――、これは住まい探しの大きなテーマです。どちらを選ぶかはあなたのライフプランに応じて考える必要があります。本記事では賃貸と持ち家について生涯コストやメリット・デメリットを比較して解説します。

賃貸と持ち家、結局どっちがいいのか？

「賃貸か、持ち家か」という議論はこれまで多くなされてきました。しかし近年、新型コロナウイルス感染症の流行で生活環境がガラリと変わったり、世界情勢の混乱によって物価高が強まったりと、社会環境や経済動向が大きく変化しています。これまで以上に先行きが不透明になり、支出をできるだけ抑えようと考え直した人も少なくないでしょう。

そんな状況下、あらためて「賃貸と持ち家」どちらがいいのかを考えてみてはいかがでしょうか。本記事では賃貸と持ち家のメリットとデメリットを紹介するとともに、それぞれ50年間住み続けると仮定した生涯コストの概算を算出します。あなたの住まい選びの参考にしてみてください。

持ち家のメリットとデメリット

まずは持ち家のメリットとデメリットについて確認しましょう。

持ち家のメリット

持ち家には主に以下のようなメリットがあります。

持ち家のメリットとして最初に挙げられるのは資産になる点でしょう。賃貸では家賃をいくら払っても自分の資産とはなりませんが、持ち家は自身の所有物となります。契約の更新を気にすることなく住み続けることができ、将来売却すれば現金化することも可能です。持ち家を担保に融資を受ける選択肢もあるでしょう。

また持ち家は自由に設計やリフォームができるメリットも外せません。賃貸は通常「原状回復義務」（※）があるため大家の許可なしに大規模な改修はできませんが、注文住宅なら自由に間取りなどを設計でき、その後も任意にリフォームできます。ライフステージや家族構成の変化に応じて住みやすい環境に作り変えることが可能です。
※出典：法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し」

とはいえ、近年は賃貸でもある程度リフォームを許容する物件も増えてきました。自由にリフォームできる点は、持ち家だけのメリットとはいえないかもしれません。

持ち家のデメリット

他方、持ち家には以下のようなデメリットが懸念されます。

持ち家は一般に大きな費用がかかります。地域や家族構成（家の大きさ）などによりますが、特に新築の場合、数千万円単位の費用がかかるでしょう。住宅ローンなどで対応するケースが多いでしょうが、その返済が賃貸の家賃を上回るケースも少なくありません。物価高で家計が圧迫されるなか、持ち家の費用を懸念する人も増えてきているのではないでしょうか。

また持ち家の場合、基本的に住み替えは簡単ではありません。例えば住宅ローン返済中に転勤が決まった場合でも、ローンの返済は免れず経済的な負担が非常に大きいというのが実情です。現在の持ち家を売却しその代金で住宅ローンを返済するという選択肢もありますが、ローンを完済できる金額で売却できる保証もありません。

新型コロナウイルスの感染拡大以降、リモートワークを含めて自宅で過ごす時間が増えてきています。以前より周囲の環境や人間関係にストレスを感じやすくなっている人も少なくありません。気軽に転居できないデメリットは、以前より大きく感じられるかもしれません。

賃貸のメリットとデメリット

続いて賃貸のメリットとデメリットとなります。

賃貸のメリット

賃貸のメリットとしては以下のようなものが挙げられます。

賃貸は基本的にいつでも引っ越しできるメリットがあります。持ち家に比べてライフステージの変化や転勤・転職といったさまざまな事情に合わせて住み替えが比較的容易となります。また周囲に思わぬトラブルがあっても転居すればストレスから解放されます。「住み続ける必要がない」という身軽さが賃貸の魅力といえるでしょう。

また持ち家と比べて一般的に初期費用が小さい点もメリットです。一概にはいえませんが、持ち家の初期投資（頭金等）よりも賃貸の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料等）の方が少額で済むケースが多いでしょう。また賃貸は固定資産税がかからず、修繕費といった費用も基本的に発生しません。詳細な比較は後述しますが、初期費用だけでなく生涯のトータルコストで見ても、賃貸の方が低コストとなる可能性もあります。

先行きの不透明感が大きくなりつつある今、支出を抑えられるメリットは非常に大きいでしょう。

賃貸のデメリット

賃貸のデメリットは以下のようなものが挙げられます。

賃貸はあくまで住居を使用する対価として家賃を支払うため、家賃を払い続けても所有権は移転しません。つまり借りる側から見れば、家賃は単なる消費に終わります。この点から、せっかく家賃を支払うなら住宅ローンの返済にあててマイホームを持ちたいと考える人も多いでしょう。

ただし資産はなにも自宅だけではありません。住居にあてる費用を抑えられるなら、それだけ預貯金といった別の資産ができるはずです。その意味では、高い住宅費用がかからないぶん預貯金ができるという点を考えると、「資産にならない」ことが一概にデメリットになるといえないかもしれません。

また賃貸は原則リフォームできません。原状回復義務があるため、賃貸は通常の使用で損耗すると考えられる部分や経年劣化を除いて、契約当初の状態で大家に返す必要があります。ライフステージの変化に合わせて間取りなどを柔軟に変更できない点は賃貸のデメリットです。

けれども、賃貸は原則いつでも引っ越せるため、ライフステージの変化に合わせて別の賃貸を探すという方法もあります。また近年はDIY可能な物件も増えてきているため、リフォームできないというデメリットは以前より小さくなっているかもしれません。

賃貸vs持ち家、シミュレーションでコストを比較

では、賃貸と持ち家の生涯コストはどのくらいなのでしょうか。持ち家と賃貸はそれぞれ大きく以下のような費用がかかります。

これらの費用を比較したとき、どちらのほうが低コストとなるのでしょうか。神奈川県に50年間住み続けると仮定し、双方の生涯コストをシミュレーションしてみましょう。

持ち家のコスト

まずは、持ち家のコストを費用項目ごとに算出します。

頭金と住宅ローン返済金
持ち家の「頭金」と「住宅ローン返済金」は住宅金融支援機構の『フラット35 利用者調査（2018年度集計）』を参考にして導き出します。それによると神奈川県の場合、頭金と住宅ローン返済金の平均はそれぞれ以下のようになります。

・頭金：466万8,000円
・住宅ローン返済金：13万5,600円（ひと月あたり）
※出所：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査（2018年度集計）」
※土地付注文住宅の場合
※平均住宅面積は103.6平方メートル
※頭金は「手持金」、住宅ローン返済金は「1か月あたり予定返済額」を引用

仮に住宅ローンを35年間で返済する場合、住宅ローンの返済総額は5,695万2,000円となり、頭金と合わせると6,162万円が生涯コストとなります。

修繕費
「修繕費」は国土交通省の「建築物リフォーム・リニューアル調査（2018年度）」を参考に算出します。
・修繕費：59万7,136円（1件あたり）
※出所：国土交通省「建築物リフォーム・リニューアル調査（2018年度）」
※工事種類「改装・改修」および「維持・修理」の受注高を受注件数で除し算出

修繕を10年に1度行うなら50年で4回行うことになるため、生涯では238万8,544円かかることになります。

火災保険料と地震保険料
「火災保険料」と「地震保険料」は損害保険料率算出機構の「火災保険・地震保険の概況（2018年度版）」から導きましょう。神奈川県におけるそれぞれの平均保険料は以下のようになります。
・火災保険料：3万4,775円（1年あたり）
・地震保険料：4万8,390円（1年あたり）
※出所：損害保険料算出機構「火災保険・地震保険の概況（2018年度版）」
※神奈川県の新契約における保険料を契約件数で除し算出

上記の保険料を50年支払った場合の生涯コストは、火災保険料で173万8,750円、地震保険料で241万9,500円となります。

固定資産税
「固定資産税」は持ち家の取得費用から大まかに計算しましょう。上述した住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査（2018年度集計）」によると、神奈川県における土地付注文住宅の建設費は2,567万5,000円、土地取得費は2,288万7,000円でした。これらから概算した固定資産税は以下のようになります。
・固定資産税：11万2,892円（1年あたり）
※出所：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査（2018年度集計）」
※税率1.4％で計算した累計を50年で除し算出
※建物の再建築費は1,797万2,500円と仮定（建設費2,567万5,000円の7割）
※建物の経年減価補正率は「木造」を適用
※建物の固定資産税は「新築住宅に係る税額の軽減措置（戸建て）」を適用
※土地の固定資産税評価額は1,602万900円と仮定（土地取得費2,288万7,000円の7割）
※土地の固定資産税は「小規模宅地の特例」を適用

上記の計算をまとめると、神奈川県における持ち家の生涯コストは50年でおよそ7,381万1,394円、1年あたりに直すと147万6,228円と計算できます。

賃貸のコスト

続いて、賃貸のコストを費用項目ごとに算出します。

家賃
「家賃」は総務省統計局の「住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計（2018年）」を参考にします。これによると、神奈川県における家賃の平均は6万8,100円となりました。しかしこの平均延べ面積は44.13平方メートルであり、子供がいるような世帯ではやや手狭に感じられるかもしれません。そこで60平方メートルに換算すると、家賃は以下のように計算できます。
・家賃：9万2,590円
※出所：総務省統計局「平成 30 年住宅・土地統計調査住宅及び世帯に関する基本集計」
※神奈川県における平均家賃6万8,100円（平均延べ面積44.13平方メートル）を60平方メートルに換算し算出

この家賃を50年間支払い続けた場合の生涯コストは5,555万4,000円となります。

敷金・礼金・仲介手数料
賃貸の場合、初期費用として「敷金」「礼金」「仲介手数料」がかかります。それぞれ家賃の1ヵ月分を支払うと仮定して計算しました。
・敷金・礼金・仲介料：27万7,770円（合計）

これらは初回のみの負担のため、以降支払う必要はありません。

更新料
賃貸は契約更新の際に「更新料」がかかるケースが一般的です。仮に2年契約の場合、50年で24回の更新を迎えます。仮に更新料として家賃1ヵ月分を支払う場合は以下となります。
・更新料：222万2,160円

火災保険料と地震保険料
「火災保険料」と「地震保険料」は持ち家と同じく損害保険料率算出機構の「火災保険・地震保険の概況（2018年度版）」から計算します。持ち家で示した保険料は神奈川県全体におけるもののため、賃貸においても同額を適用しました。
・火災保険料：3万4,775円（1年あたり）
・地震保険料：4万8,390円（1年あたり）
※出所：損害保険料算出機構「火災保険・地震保険の概況（2018年度版）」
※神奈川県の新契約における保険料を契約件数で除し算出

各保険料を50年間支払う生涯コストは、持ち家と同じく火災保険料で173万8,750円、地震保険料で241万9,500円となります。

上記をまとめると以下のようになります。神奈川県における賃貸の生涯コストは概ね6,221万2,180円となり、1年あたりコストは124万4,244円と算出できました。

生涯コストは賃貸のほうが安い

今回のシミュレーションでは、生涯コストは賃貸の方が持ち家よりおよそ1,160万円低いという結果になりました。近年の社会変化で支出をできるだけ小さくしたいと考えている人にとっては、賃貸のほうが魅力的に感じられるかもしれません。

マイホームの取得に踏み切るかどうかは、このコスト差や持ち家と賃貸双方のメリット・デメリットを考えて慎重に判断しましょう。

なお、今回のシミュレーションはあくまで平均的な結果をもとに計算しています。必ずしも賃貸のほうが低コストとなるわけではない点には注意してください。

迷うなら、UR賃貸住宅がおすすめです！

賃貸か持ち家か、判断に迷う場合は「UR賃貸住宅」を検討するのがおすすめです。

UR賃貸住宅は「UR都市機構（独立行政法人都市再生機構）」が管理・提供する賃貸住宅です。近年はきれいにリノベーションされた物件が多いと注目を集め、若い世代に選ばれることも増えてきました。

では、なぜ持ち家か賃貸で迷ったらUR賃貸住宅を選ぶべきなのでしょうか。

お金の面で非常に魅力的

UR賃貸住宅は、民間の賃貸物件と比べて経済的なメリットが非常に多いのが特徴です。入居契約時の礼金や仲介手数料が発生しないため初期費用を抑えることができ、また契約更新時の更新料もかかりません。さらに賃貸保証会社への加入も求められないことから、保証料も不要です。それが、UR賃貸住宅の魅力「4ナシ」です。

「4ナシ」を踏まえて同じように生涯コストを計算すると、UR賃貸住宅は5,980万4,840円となり、持ち家より1,400万円以上安く、通常の賃貸と比べても240万円以上もお得になります。コスト面から賃貸を検討しているなら、UR賃貸住宅はぜひ検討したいところです。

UR賃貸住宅は礼金や仲介手数料がかからないため、引っ越しも通常の賃貸より少ない費用でできます。またUR賃貸住宅同士の引っ越しなら敷金を引き継げる「住み替え制度」を利用できるため、無駄な費用がかかりません。ライフプランの変化に合わせて引っ越しも視野に入れるなら、ますますUR賃貸住宅の方が魅力的に映るでしょう。

さらにUR賃貸住宅はお得な家賃プランも充実しています。家賃を20％減額する「子育て割」や、5％減額する「近居割・近居割WIDE」のほか、コストを抑えられるプランが数多く用意されています。これらを利用すれば初期費用だけでなくランニングコストも抑えられるでしょう。

さらにUR賃貸住宅は2017年6月より「Pontaポイント」を導入しました。家賃500円ごとに1ポイント分のPontaポイントを付与する仕組みで、例えば家賃5万円なら年間1,200ポイントを受け取れます。

子育て世帯は「『URでPonta』キッズアニバーサリーサービス」も検討の価値ありです。子どもが誕生日を迎えるたびに1,000ポイント分のPontaポイントを受け取れるサービスで、1戸あたり最大5人まで登録できます（初回の子ども1名分は1,300ポイント）。お得な家賃プランと併用すればよりお得に生活できるでしょう。

環境や制度が整っている

UR賃貸住宅のメリットは経済的な面だけではありません。環境や制度も非常に充実しています。

UR賃貸住宅には「グリーンマネージャー」と呼ばれる、敷地内の植物管理を担う担当者がおり、周辺の植物環境を管理しています。UR賃貸住宅に景観が美しい物件が多いのは、グリーンマネージャーがこれまで丁寧な仕事をしてきたことに他なりません。また「ゆあ～メイト」と呼ばれるスタッフが団地内の管理サービス事務所で各種手続きや相談に応じてくれたり、「クリーンメイト」と呼ばれる清掃スタッフが共用部の掃除を行ってくれたりと、様々な取り組みで住人が快適に暮らせるような環境を整えています。

さらに物件によっては生活支援アドバイザーを設置しているケースもあります。生活支援アドバイザーは高齢者の方が安心して暮らし続けられるように様々な相談対応や電話による安否確認「あんしんコール」、交流促進のためのイベント等のサポートを行っています。こうした暮らしに役立つ制度が充実している点も、UR賃貸住宅の大きなメリットです。

また、敷地内にカーシェアリングサービスを設けている便利な物件もあります。

自由にリフォームできるDIY可能物件も一部取り扱っている

持ち家のメリットの1つ「自由にリフォームできる」メリットがUR賃貸住宅にもあります。

UR賃貸住宅では、原状回復義務が一部免除されたDIY可能物件も取り扱っており、賃貸ながら注文住宅のように自由に設計し直すことが可能です。「コストを抑えつつ自由な環境で暮らしたい」と考えている人にはぴったりの選択肢ではないでしょうか。

まとめ

本稿では、賃貸と持ち家のメリットとデメリット、そして生涯コストを比較しました。それぞれメリット・デメリットがあり、一概にどちらが優れているかを断じることはできません。年齢や家族構成、収入といった条件に応じて、自身にあったものを選ぶことが大切です。

ただ、持ち家を選択する場合、その費用が大きなネックとなることも否定できません。借りる金額にもよりますが、住宅ローンの返済は決して小さいものではありません。経済環境が大きく変化した今、大きな支出はできるだけ減らしたいと考えるのは当然でしょう。

もちろん十分な自己資金を用意し借入金額を必要最低限にとどめれば、一般に返済の負担を小さくできます。その原資を貯めるため、今はあえて賃貸を選ぶという選択肢もあるでしょう。

持ち家取得の原資を貯めるために賃貸を選ぶ場合、UR賃貸住宅はおすすめです。お得な家賃プランが充実しているため支出を抑えることができ、礼金や仲介手数料がないため現在の賃貸から住み替える費用も小さく済みます。また更新料もないため、持ち家を検討している間も無駄な費用が発生しません。

もちろん純粋な転居先としてもUR賃貸住宅はとても魅力的です。DIY可能物件を選べば賃貸でも自由にリフォームできるほか、お得な家賃プランや充実した環境が整っているからです。賃貸か持ち家かで迷っていたら、もうひとつの選択肢としてUR賃貸住宅を検討してみてはいかがでしょうか？

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  著者若山卓也