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2019/05/04

不動産投資の利回り「ウソ・ホント」 想定通りにならない理由

(写真=FrameRatio/Shutterstock.com)
(写真=FrameRatio/Shutterstock.com)
不動産投資についての失敗事例を学ぶことで、成功をより確実なものにしよう。今回は売り出し物件に記載されている「利回りのウソ・ホント」を紹介する。

2種類の利回りの違いを知る

不動産投資では物件価格に対する家賃収入を利回りという数値で表している。いわば、投資に対するリータンとしての評価指標だ。ローンリスクや経費率を考えると8~10%は欲しいところだが、都内の物件は高騰しているため、4~5%程度が多い。定期預金などではほとんど金利が付かない時代だ、「株や債券と違って、実物資産が残るので最悪でもゼロにはなりませんよ」と言われれば、それでもお得に感じてしまう。

この不動産投資の利回りには2種類あるので混同しないようにしよう。単純に家賃収入をリータンとしてみた表面利回りと、必要経費を除いた利益でみる実質利回りだ。単に利回りと呼んでいる場合は表面利回りを指す。
  • 表面利回り=想定年間家賃収入÷売買価格×100
  • 実質利回り=年間家賃収益(年間家賃収入-年間経費)÷売買価格×100
当然実質利回りでみるべきだが、経費は運営してみないと分からない部分が多く、大家さんの運営方法にもよっても変ってくる。そこで、目安としては表面利回りが使われることになる。

大事なのはこれだ。「空室がある場合の表面利回りは募集家賃による架空の利回りで、実際の家賃収入による計算ではない!」

販売条件に書かれている家賃で空室が埋められなければ、表面利回りに意味は無い。

地方物件で利回り18%のRC物件を買った知人がいる。購入後、管理会社にこう言われたそうだ。「この和室中心の3DKを洋室の2LDKに変えてもらえませんか?」 買った瞬間にリフォーム代がかかれば当然運営経費に跳ね返り、利回りは下がってしまう。

表面利回りに振り回されないための「3つのポイント」

表面利回りに振り回されないために次の3つを実行しよう。

1)近隣相場を確認する。
2)レントロール(貸借条件一覧表)を確認する。
3)空室率、運営経費を考慮した実質利回りを推定する。

購入時はマイソク(販売図面)の表面利回りを鵜呑みにするのではなく、近隣の家賃相場や空室率を調べて、現実に即した家賃を推定したうえで実質利回りを自分なりに計算したい。
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