相続において、土地や不動産の取り扱いは非常に重要である。金額が大きい為、相続税額を左右する事はもちろん、納税資金の手当て等の問題も発生する。相続の対策を立てるにあたって、土地や不動産の対策は非常に重要だ。対策の一つとなるのが、生前贈与である。土地や不動産を生前贈与する事によって、相続する場合と比べ、税負担が減る等のメリットを得られるケースもある。その仕組みや注意点を整理した上で有効活用したい。

相続財産の約半分は土地、不動産

国税庁によると、2016年中に発生した相続に関して、申告された相続財産で最も高い構成比を占めるのは土地であり、その比率は38.0%に上った。また、家屋も5.5%となっており、土地や不動産が相続財産の半分弱を占める。相続対策を行うにあたっては、土地や不動産についての対策が重要と言えよう。

土地や不動産の相続対策を考える際に、生前贈与は一つの重要なキーワードとなる。

土地や不動産を生前贈与するメリット

土地や不動産の生前贈与には、どのようなメリットがあるのだろうか。

最も重要なメリットは相続税の節税効果を得られる点だ。贈与には贈与税が、相続には相続税がかかる事となるが、それぞれの税制や税率が異なる為、ケースによっては、生前贈与により財産にかかる税金を軽減する事が可能となる。節税効果を得るには、贈与税、相続税の仕組みの理解だけで無く、それぞれの基礎控除や特例についても理解しておく必要がある。

また、生前贈与では贈与する相手を贈与者自らが選択出来る点もメリットであろう。相続においては、遺言状等が無い場合、基本的には相続財産を法定相続人で分割する事となる。その際、土地や不動産は分割が難しく、その分割や権利を巡って、相続が“争族”となるケースもある。生前贈与を行う事によって、土地や不動産を自身の望む相手に渡す事ができ、亡くなった後の“争族”を防ぐ事にもつながるのである。

更に、現在の評価額で譲り渡す事が出来るという点も生前贈与の特徴であり、メリットになるケースもある。土地や不動産を贈与や相続で譲り受ける際は、その土地や不動産の評価額に基づいた税金を納める必要がある。土地や不動産が値上がりする事が予測されるケースでは、生前贈与によって、早めに譲り渡した方が、評価額が低くて済むケースもある。また、投資用不動産の場合では、そこから得られる収益は所有者のものとなる為、生前贈与を行う事によって、贈与以降の収益は相続財産では無く、受贈者の資産となる。

土地や不動産を生前贈与する方法とは？

では、土地や不動産の生前贈与とは、どのように行えば良いのだろうか。

土地や不動産の生前贈与といっても、基本的には金銭の贈与と変わらない。贈与者と受贈者の間で、贈与についての同意を行った後、出来る限り贈与契約書を取り交わして置く事が望ましい。

更に、土地や不動産の生前贈与では登記の変更も必要になる。所有権の移動の事実を登記に反映させる事が重要だ。贈与契約書による当事者間の合意の証跡と、登記上の所有権の移動記録を持って、土地や不動産の生前贈与は完了する。

暦年贈与と相続時精算課税制度

贈与税の課税方法は、基本的に2つに分けられる。暦年贈与と相続時清算課税制度である。

まず暦年贈与について、これは一般的な贈与に対する課税である。受贈者は毎年110万円の基礎控除が与えられ、それを超えた場合は金額に応じた税率で課税される。基礎控除からの超過が3,000万円超の場合、55%の税率が課せられる。

基礎控除の110万円は生前贈与の非常に大きなメリットであるが、土地や不動産の場合、金額が大きくなるケースも多く、基礎控除の範囲内で完全に贈与出来る事は稀だろう。暦年贈与にて、一括で贈与を行うと、基礎控除を超えた部分に贈与税が発生する事となる。支払うべき贈与税が相続税よりも低い場合には、生前贈与のメリットとも言えるが、贈与税も決して低い税率では無い為、相続税との税率の差を利用した生前贈与では、節税効果も限られたものとなる。

基礎控除の範囲内で持分に分割し、複数年に渡って贈与していく方法も考えられるものの、その手間に加え、後述するコストを加味すれば、こちらも得られるメリットは限定的であるケースが多いだろう。評価額が高く、分割が容易で無い土地や不動産等の財産は、一般的な暦年贈与での生前贈与ではメリットが生まれにくい。

次に、相続時清算課税制度であるが、こちらは受贈者が特定の贈与者から受け取る贈与財産を通算で2500万円まで特別控除する事が出来る制度である。この制度の活用においては、贈与者は贈与した年の1月1日時点で60歳以上の父母または祖父母、受贈者は贈与を受ける年の1月1日時点で20歳以上の推定相続人である子や孫に限られる。2,500万円の特別控除があり、土地や不動産等、評価額の大きな財産の生前贈与に活用されるケースも多い。しかし、この相続時清算課税制度であるが、正しく仕組みを理解していなければ、メリットを得る事が難しい。