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2018/03/08

不動産収入を「年金」にしたい人が陥りがちな6つの落とし穴

(写真=Peshkova/Shutterstock.com)
(写真=Peshkova/Shutterstock.com)
少子高齢化がこれからもますます進んでいくと考えられる今、「どうやって老後の生活資金を準備したらいいのか」という心配は現役世代の共通事項だ。中には、自ら作る年金である「じぶん年金」を検討する人もいる。「じぶん年金」対策としては生命保険や株式投資など様々あるが、中でももっとも関心が集まるのが「不動産投資」だ。一見とても魅力的だが、デメリットはないのだろうか。

不動産投資が年金代わりに見られる3つの理由

不動産投資がなぜ年金代わりとして現役世代の関心を集めるのだろうか。理由は3つある。1つ目は「働かなくても自動的に家賃が入ってくる」という点、2つ目は「うまくいかなくても売却したらまとまった金額になる」という点、そして3つ目は「評価額が下がることで相続対策になる」という点だ。

収入を得るには労働で社会に価値を提供して対価を得るのが一般的だ。しかし、高齢になればなるほど気力体力に限界が出てくる。そんなとき、アパートやマンションの賃貸物件をオーナーとして所有しておけば、自分が高齢や事故、病気などで働けなくなっても自動的に収入が得られるので生活不安はない。

また不動産の売却額は他の動産などに比べて高いので、生活がどうにもならなくなったら売却して資金を得るという方法がある。さらに、相続においては現預金より不動産のほうが評価額は低い。そのため、より少ないコストで子や孫に資産を譲ることができる。

これ以外にも、株価や為替の影響を受けにくいところ、財務諸表などを読んだり日々のニュースを追ったりする必要がないこともメリットとして挙げられるが、メリットばかりではない。メリットばかり見ていると、次のような落とし穴にハマるおそれがある。

落とし穴1 人口の減少など将来の動向を考えていない

以前から不動産は主流の投資手段の一つとして考えられてきた。しかし、それは、子どもが増え、それなりに人口がいた時代の話だ。もっというと、国内のGDPが年々上昇し、日本経済が活発であった時代の考え方である。

2015年時点での合計特殊出生率は1.45となっている。加えて、平均寿命は2016年で女性87.14歳、男性80.98歳となっている。人口比率で見ると、2016年時点で0~19歳が約17%、20~64歳が約57%、65歳以上が約26%となっている。そして日本全体の人口は、2010年以降、毎年30万人超ずつ減少している。そして既に日本の経済は成熟過程に入った。イノベーションがない限り、今後も産業の衰退は避けられない。

以上のことを考慮すると、将来は次のようになると見られる。
  • さらなる高齢化及び介護の懸念、税金及び社会保障負担から、結婚・子育て世帯が減り、結果、少子高齢化が一層進展すること
  • イノベーションなどで労働の需要が増えたとしても、AIなどのロボットあるいは外国人労働者に頼らざるを得ないこと
  • 家賃軽減のため、親と同居あるいはシェアハウス傾向が増加すること
「シェアハウスとしてのニーズがあるじゃないか」と言われそうだ。確かにうまくやればシェアハウスでの賃貸収入が老後を潤わせてくれるかもしれない。しかし、シェアハウスは通常の賃貸物件と異なり、コミュニティの入居となる。つまり、アパートよりもトラブルが頻発する可能性が高く、その解決に手間をかける必要が高くなる。労力がかかる上、全体としての人口減であるため、「じぶん年金用のラクな投資」とは言いがたい。

今後の景気や不動産需要の動向は誰にも正確には読めない。2020年のオリンピックで一時的に需要が上がったとしても、その後は誰にも保証できない。覚悟もないままに、不確実性の高いものに自分の老後をゆだねるのは危険だ。
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