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2018/10/07

低金利だからこそ気をつけたい「住宅ローン」を借りた後のこと

(写真=Dragon Images/Shutterstock.com)
(写真=Dragon Images/Shutterstock.com)
住宅ローンが低金利である状態は利用希望者にとって都合が良い。しかし、だからこそ起きる問題もある。例えば、もし月の返済額が比較的楽だからといって借入額を増やせば、将来それが自分の首を絞めかねない。借りる前にそういった危険性を把握しておくことは大切である。

低金利なら返済負担は減るけれど

住宅ローンの選定に、金利は大きな影響を及ぼす。住宅金融支援機構の2017年度民間住宅ローン利用者の実態調査(第2回)によると、住宅ローンを選ぶ際の決め手の1位は「金利の低さ」であった。

実際、住宅ローンの金利が低ければそうでない場合と比較して返済額は減り、負担も小さくなる。だが、それが問題を引き起こす可能性もある。例えば次に挙げる5つのケースだ。
  • 返済額が少ないからといって借入額を増やす
  • 金利上昇前に借入を急ぎ、頭金の分も借入額に加える
  • 変動金利を借りた後、金利を確認しない
  • 変動金利で借りて、後々固定金利への切り替えを図る
  • 金利が確定している期間を考慮せずに借りる
いずれも住宅ローン検討の際、当面の金利だけを見ていたために起こる問題である。このようなケースでは、かえって返済の負担は増えかねない。

返済額が少ないからといって借入額を増やす

住宅ローンにおいて、毎月の返済額は借入額、金利、返済期間で決まる。仮に借入額と返済期間を同条件とした場合、金利が低いほうが返済額は少ない。例えば3,200万円を年2%の金利で35年返済で借りたとしたら、毎月の返済額は約10万6,000円となる。もし金利が1%でほかが同条件なら、毎月の返済額は約9万円まで下がる。

しかし、ここでもう少し返済額が増えても構わないと考えて借入額を増やすと、後々の返済に支障をきたす可能性は高まる。

2018年7月時点の三井住友銀行の変動金利では、その引き下げ幅が最大となった場合、保証料を含めなければ適用される金利は0.625%となる。住宅ローンをこの変動金利0.625%、返済期間35年、借入額3,200万円、ボーナス返済なしの元利均等返済で借りると、毎月の返済額は約8万5,000円だ。

もし利用者が家賃12万円ほどの部屋を借りており、現在と同程度の返済額になるまで借りようとしたら、その借入額はどれくらいになるか。返済額を約11万9,000円とすると、借入額は4,500万円になる。

借入額3,200万円の場合の総返済額が約3,564万円となるのに対し、4,500万円だと総返済額は約5,011万円だ。保証料や手数料といった費用、金利の上昇などを考慮しなくても、35年間でおよそ1,400万円以上の差が生じることになる。

返済額の差は収入が減る定年後の生活にも影響することもある。35歳で住宅ローンを借り入れたとしたら、60歳で定年を迎えた頃の残高は借入額3,200万円だと約987万円、借入額4,500万円だと約1,387万円で、その差は400万円ほどだ。このことを考えても、多額の借入はデメリットになり得る。
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