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2019/07/06

「未登記物件」購入のポイント 軽く考えると大損害に?

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)
「未登記部分があるけど現金で購入するからいいよね」--。戸建てや築古のアパートの投資が人気だが、こんな言葉がよく聞かれる。訳アリのお宝物件に多い未登記物件。本当にそのまま購入してもよいのだろうか。

未登記のものに融資は出ない

ほとんどの投資家は「未登記の物件は融資が通らない」ということは知っているだろう。建物の登記そのものがない場合だけでなく、増築したり、離れを作ったりした部分の登記が未了の場合も同じである。登記上存在しないものに、銀行は融資しない。

築古物件を購入する場合、価格も安いし、利回りも考えて現金で購入する人がほとんどである。「融資も使わないし、登記をすると固定資産税が上がるからそのまま購入しよう」と判断するのである。

建物そのものの登記がされてない場合や、一部が未登記であっても固定資産税は課税されている場合も多い。役所の調査員は新築時の家屋調査などに行った時に、回りに未登記の増築や離れがないかも調査しているのである。地道な調査であるし、見つからない場合も多いが大切な税収なのだから、当然の調査である。例えば平屋建てで課税していたのに、2階建てになっていたりするとすぐに、所有者に新しい納付書が送られてくる。

未登記物件を購入して想定できるトラブル

融資も必要なく、固定資産税も現状通りに支払っているのであれば未登記部分はそのままにして、購入してもいいのでろうか。いくつかの問題点を挙げてみよう。

未登記の増築部分が違法建築になっている

高さ制限を超えて増築している場合などである。建築確認なども取らずに、知り合いの大工に頼んだりし、現金で工事代を支払っているとこんなケースもある。違法建築部分でしかも未登記のある物件を購入して、その後何もトラブルが起こらないとは思えない。

購入後に、未登記部分の所有権を主張される

増築部分に関してはもともとの建物と一体化しているのでこんな主張をされてもまず大丈夫だが、可能性は決してゼロではない。元々風呂のない物件の2階部分にユニット型の風呂が増築されていると簡単に切り離すことも可能である。築古物件にはとても多いタイプの増築である。さらに、離れ・倉庫などを増築しているのに登記していない場合は元の建物と一体になっていないので、懸念材料がさらに増えるし、人の土地、借地上の建物を購入するのであれば、それがさらに問題であるのは分かっていただけるだろう。足元をすくわれるような原因になってしまうのである。

後日、登記をするときに非常に手間がかかる

詳細は後述するが、無事に購入し、後日ゆっくり登記をしようと思って購入しても、思わぬ手間と費用がかかってくるのである。
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