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2019/05/04

不動産投資の利回り「ウソ・ホント」 想定通りにならない理由

レントロールの隠れたホントを探す

今回はもう一つ、入居者の貸借条件一覧表や家賃明細とも呼ばれるレントロール(貸借条件一覧表)の見方をお教えしよう。

レントロールの書式に決まりはないが、一般的に部屋ごとの間取りや面積などの部屋の情報、契約家賃や共益費などの金額の情報が記載されている。預かり敷金、契約日、賃借人の属性(法人・個人)などが書かれているものもある。

レントロールを見るときはここを見て欲しい。

①家賃のバラ付き
②当初契約日

中古物件の場合、同じ間取りでも家賃にバラ付きのあることが殆どだ。これは、家賃が新築時に最も高く、年数の経過とともに下がっていくことによる。古くから借りている入居者は家賃が高く、最近入居した人の家賃が低いのだ。つまり家賃の高い(古くから居る)人が退去すれば、新しい家賃は大幅に下がることになる。

家賃の経年下落を把握するために、もう一つ当初契約日も確認したい。これが分かれば時系列による家賃の違いがより明確になる。家賃の差が大きい場合には家賃収入の下落の可能性を考慮しておく必要がある。直近の家賃で全体を再計算したものが実力としての利回りということだ。

利回りの裏側を見抜き、本当の市場利回りが分かるようなればより正確な投資判断ができる。ぜひ覚えていただきたい。

文・山本 常勝(サラリーマン不動産投資家、ファイナンシャル・プランナー(AFP))

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