不動産は一つ一つが独自のもの。同じものは二つと無い。その分、購入前に色々と調査し、正しく評価する必要がある。今回は、事前調査の３つの種類と勘どころを紹介する。

事前調査1.机上での事前情報収集

最初にやるべきは机上での事前情報収集だ。ネット時代とあって自宅にいながらにして、ある程度のことが分かるのは本当にありがたい。ここで現地調査すべき物件を絞り込むことができる。

確認すべきは、路線価、近隣相場、Google Mapで分かる周辺環境などだ。特に販売物件と同等の賃貸物件の家賃相場を調べることは重要。販売物件の募集家賃設定が妥当なのか割高なのか、判断する必要がある。満室想定家賃を高く見せるため割高な家賃設定で計算している場合があるのだ。販売情報にある想定家賃が正しいとは限らない。

また現地調査物件を絞り込んだら、収支シミュレーションは必ず実行して欲しい。投資予定額に対するキャッシュフロー率や家賃収入に対するローンの返済比率は重要な判断材料になる。投資は数字と心得よう。

事前調査2.現地での徒歩調査

机上での事前調査に合格すれば次はいよいよ現地調査だ。この場合、車で現地に行って、物件だけ見て帰るようなやり方はできるだけ避けたい。オススメは最寄り駅からの徒歩調査だ。

駅、もしくは最寄りのバス停から物件まで歩くことによって、入居者の目線で周辺の雰囲気を感じることができる。駅前は買い物に便利か？　コンビニや飲食店はあるか？　街並みは綺麗か？　ファミリー層狙いなら学校や病院の場所の確認も必要だ。

室内を確認できない場合でも、外観のチェックだけでも現地に行く価値はある。建物のひび割れ、錆びなどがあれば写真に撮っておこう。管理状況が良くなければ、価格交渉の材料として使うこともできる。接道状況や道幅も物件の価値に影響するので、忘れず確認しよう。

サラリーマンの場合は平日には時間が取れないことも多いが、初心者は調査をサボってはいけない。会社帰りの夜に行けばよいのだ。日中のような確認はできないが、逆に周辺の夜の街の雰囲気を知ることができる。ベテランになるまでは現地調査は必須と心得ておこう。