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2019/04/23

失敗に学ぶ土地活用「一括借り上げ」を上手く使いこなすコツ

(写真=PIXTA)
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不動産投資についての失敗事例を学ぶことで、成功をより確実なものにしよう。初心者が失敗しがちな事例を研究し、不動産投資の落とし穴を避けることができれば安心して資産形成に励めるというもの。今回は地主さんのための土地活用で「やってはいけない」ことを紹介する。今はサラリーマンでも、相続で実家を取得することもあるはず。ぜひあなたも覚えておいてほしい。

「一括借上げ」に目がくらんではいけない

実家や土地を所有している場合、土地活用と言えば賃貸アパートの建設がまず浮かぶ。そこでハウスメーカーさんに声を掛けると提案されるのが「一括借上げ」だ。「一括借上げ」とはサブリース方式とも呼ばれ、主にハウスメーカや不動産管理会社が土地・建物を一括で借り上げ、運営を全て引き受ける賃貸システム。空室の有無にかかわらず、一定額の査定家賃(満室の80~95%程度)を一定期間保証してくれる。30~35年保証が一般的。

オーナー側からすると、募集事務や入退去の立ち合いもなく、空室の心配も不要な、とてもありがたいシステム。自宅から物件までが遠く、あまり管理に労力をかけられないとか、サラリーマンで賃貸事業に使える時間が少ないという方にはとても適したシステムだ。

ただ契約する前にちょっと待って欲しい。最大の注意点は理解しているだろうか? それは「査定家賃には更新がある」ということ。一定期間ごとに査定家賃の見直しがあるのだ。

つまり最初は月額40万円の収入でも、更新の度に35万、30万と下がる可能性がある。最悪、ローンを組んでいる場合、返済額を下回ってしまう可能性すらある。実際に値下げによるトラブルや裁判も発生している。

いざという時のために、契約前に次の4つはチェックしておこう。
  • 賃料の見直しまでの免責期間(固定期間)は何年か
  • 更新サイクルは何年毎か
  • 契約を解約する場合の条件は
  • リフォーム工事やメンテナンス費用の分担は
まずはこれらを確認した上で「一括借上げ」を検討してほしい。
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