書店に行けば不動産投資の新刊書籍が数多く並ぶ。やれサラリーマンで1億稼ぐとかアパート1棟所有が理想とか、さまざまである。
ただ、どれも不動産投資物件の買い方を指南する本ばかりで、しかも著者の大半は不動産会社のオーナーばかりであることは覚えておいた方がいい。買うとこんなにメリットがあるという話が多く、デメリットの話はあまり解説されていない。つまり、不動産会社のオーナーが本を出すことは自分らが取り扱う不動産投資物件を買わせるというポジショントークがある。
ポジショントークにご用心
ポジショントークの例としてはこんな感じだ。戸建てを買おうかマンションを買おうか迷っている人がいるとしょう。そこで、マンションのモデルルームを見学に行くと、マンションの販売会社はマンションのメリットしか語らない。
防犯性は戸建てよりいい
鍵1本で外出できる
耐震性に優れている
利便性が高い場所にある
など、など…
また、戸建てのモデルハウスに行けば戸建てのメリットしか話をしない。
マンションより広い家になる
管理費とか修繕積立金・駐車場代や駐輪場代がかからない
土地がある
など、など
このように、その置かれた立ち位置によってそこにいる人たちはそのポジンショントークになってしまう。これは、仕方のない話だ。
マンションや戸建てを売ってナンボの世界である以上、買ってもらうためにはそういった話になる。
このように考えると、不動産投資も同様に投資物件を買ってもらいたいがためのポジショントークになる。儲からないと売り手がわかっていても、何らかの小さいメリットを見つけてそれを大きく話すわけだ。毎月3万円の持ち出しでも、30年後には家賃が年金替わりになりますと…しかもサブリースの家賃保証だから問題ありません、なんて感じだ。
最近では、シェアハウスの「かぼちゃの馬車」で問題になっているサブリース。ローンで買った不動産投資物件は家賃が返済の原資になるわけだが、その家賃はサブリースしているから安心とは言えない時代だ。
区分マンションを販売している不動産投資会社の一部には、今後、こうしたケースが増える可能性が高い。「かぼちゃの馬車」は新規の物件を販売することでサブリースの原資を稼いでいたから、ひとたび新規物件が売れなくなるとサブリース賃料が支払えなくなる。
その結果、多くのオーナーが賃料未払いとなって大きな問題となった。これは区分マンションを販売している業者でも同様のことが言える。ここ最近の区分マンションを販売している業者は、物件の仕入れができないと厳しくなる。
中古のマンションを市況値で買い、概ね2割強増しで第三者に転売する。いわゆる中間省略の形態で不動産取引を行い、自社では所有権を持たずに転売するスキームだから手元資金が過少でもビジネスができる仕掛けだ。
例えば、市況値が1500万円の区分マンションを手付金30万円で業者が買う契約をしたとしよう。その後、自社が営業マンを使い、この買ったマンションを2割増しの1800万円で第三者に転売するのである。
結果、手付金30万円だけ自社で準備し、仕入れ残金の1470万円は転売先の第三者に支払わせ、儲けの2割は簡単に自社に入るという流れである。その際には第三者との間にサブリース契約が取り交わされる場合が多く、概ね3年から5年間はこのサブリース契約が付いて回る。
そんな中味であるから、「かぼちゃの馬車」同様に、サブリース契約がこけると区分マンションのオーナーもローン返済の原資が得られなくなり、最悪は返済の滞りや自己破産になりかねない。
そうなると、出口が非常に取りにくい不動産投資となってしまい、やる意味合いがないと言っていいだろう。こうした側面から、同じ投資をするならばマイホームの投資をした方がよほどいいと感じる。