住宅ローンを組むときに「フラット35」を選択肢に入れる人は少なくないだろう。広く知られる住宅ローンだが、2017年10月1日から内容が一部変更され利用者に有利になったという。変更後のフラット35は「新フラット35」と呼ばれている。

これから住宅を購入しようと考えている方はもちろんのこと、将来住宅を購入する可能性がある方も新フラット35について知っておきたい。

そもそも「フラット35」とは

フラット35とは、住宅費の借り入れ時に「返済終了までの金利」が確定する住宅ローンである。政府が出資した住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供するもので、最長35年で全期間において固定金利となる。

フラット35のメリットとデメリットは何だろうか。メリットは「固定金利により、市場金利が上昇してもローンの返済額は増えないこと」と「住宅ローンの借り入れで必要となる保証料が0円であり、繰上げ返済手数料も0円ということ」である。デメリットは初めのメリットの逆となるが「市場金利が低下してもローンの返済額が減らないこと」になる。

フラット35は様々なニーズに対応している。子育て世帯やUIJターンなどを支援するために地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、フラット35の金利を一定期間引き下げる「フラット35子育て支援型・地域活性化型」というプランがある。また、夫婦の年収を合わせて申し込むことができるプランや、親子2世代で返済するプランもある。

これらのプラン以外にいくつかのバリエーションもある。返済期間20年以下でフラット35よりも低い金利で借り入れできる「フラット20」。フラット35申込者が、省エネルギー性・耐震性などの質の高い住宅を取得する場合、一定期間金利が割引される「フラット35S」。中古住宅を購入して性能向上リフォーム行う場合や、住宅事業者により性能向上リフォームされた中古住宅を購入する際に利用できる「フラット35リノベ」である。但し、フラット35Sとフラット35リノベの申し込みは期間限定となり、また予算金額に達すると見込まれた場合には、早期に受付が終了される場合があるので気をつけたい。

新フラット35で変わったところ

新フラット35は団信(団体信用生命保険)付きの住宅ローンだ。団信とは、住宅ローンを組んでいる方が死亡された場合や障害をもった場合に、保険金で住宅ローンを返済する生命保険だ。住宅ローンでは団信などの生命保険への加入が条件となっていることが殆どである。以前のフラット35では団信の加入は任意であったが、新フラット35は団信付き住宅ローンになり、また団信の保障内容が変更された。

フラット35の団信は、機構団信と3大疾病付機構団信の2種類がある。機構団信では、「死亡」と「高度障害」が住宅ローン返済の対象となる。3大疾病付機構団信では、死亡と障害以外に「がん・脳卒中・心筋梗塞」の3大疾病により一定の要件に該当する場合も住宅ローン返済の対象となる。新フラット35では、機構団信が「新機構団信」に、3大疾病付機構団信が「新3大疾病付機構団信」改められる。

新フラット35の具体的な変更点を確認する。それらは大きく分けて3つあり、(1) 新機構団信・新3大疾病付機構団信に必要な費用がローンに含まれ実質値下げとなり、(2) 新機構団信・新3大疾病付機構団信の障害の保障範囲が拡大され、(3) 新3大疾病付機構団信は介護保障も対象となることである。

(1) 新機構団信・新3大疾病付機構団信に必要な費用がローンに含まれ実質値下げに

2017年9月以前の団信では、住宅ローンの支払とは別に団信特約料(保険料)を支払う必要があった。2017年10月以降の新機構団信・新3大疾病付機構団信では、住宅ローンの金利に団信の費用が含まれ、住宅ローンの支払いと一緒になった。

この変更にあわせて、団信の費用が軽減された。以前のフラット35と新フラット35で総支払額を比較する。期間35年のフラット35にて3000万円の住宅ローンを利用する場合を想定し、条件は毎月の返済額が一定となる元利均等返済でボーナス返済はなしとする。

以前のフラット35では、借入金利1.12パーセントの場合にローンの総支払額は約3628万円となり、これに団信特約料の総支払額約204万円が追加される。総支払額の合計は約3832万円になる。

新フラット35では、新機構団信の金利0.28パーセントが上乗せされ1.40パーセントのローンになる。新機構団信を含んだ総支払額は約3797万円となり、以前のフラット35に比べ約35万円の減額となる。

尚、新3大疾病付機構団信に加入する場合は、新機構団信の金利に0.24パーセントが追加される。

(2) 新機構団信・新3大疾病付機構団信の障害の保障範囲が拡大

以前の機構団信の保障範囲は「死亡」または「高度障害」が対象となっていたが、新機構団信・新3大疾病付機構団信では「死亡」または「身体障害」へ変更になった。高度障害と身体障害はどう違うのだろうか。

高度障害とは、生活に重大な支障をきたす状態である。例えば、両眼の視力を全く永久に失った場合、言語またはそしゃくの機能を全く永久に失った場合、両手や両足の機能を全く永久に失った場合、などがある。

身体障害保障では、身体障害者福祉法に定める 1 級または 2 級の障害に該当し、その等級の身体障害者手帳の交付が債務弁済の条件となる。ちなみに、障害程度等級は1級から7級まで定められている。1級が最も重大な障害であり、2級はその次に重大な障害になる。保障内容が高度障害保障から身体障害保障に見直されることで新たに保障対象となる例として、ペースメーカの植え込みや人工透析を受けており日常生活活動が極度に制限されているケースなどがある。

但し、高度障害から身体障害へ変更になることで、逆に保障対象から外れた事例もある。例えば、言語またはそしゃくの機能を全く永久に失った場合、神経・精神の障害で常に介護を要する場合などは身体障害では対象外となった。しかしながら、身体障害の2級も条件に加わることで、保障内容が充実したことは確かである。