不動産を売却したときの「税金」はどう計算するのでしょうか？ 控除・特例を使って「安く」なることはありますか？

不動産売却によって得られた利益（譲渡所得）には、税金が課せられます。しかし、すべての不動産売却利益に税金がかかるわけではありません。具体的には売却金額から取得費や売却にかかった費用を差し引いた部分が課税対象で、特別控除や税率の軽減措置を利用すると税負担を抑えられます。   この記事では、不動産売却時の税金の計算方法、節税に役立つ控除や特例、確定申告の流れについて詳しく解説していきます。

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不動産売却時の税金の計算方法

不動産を売却した際の譲渡所得は、次の計算式で求められます。
 
譲渡所得＝売却価格-（取得費＋譲渡費用）
 
取得費とは、不動産会社に支払った仲介手数料や登録免許税などの取得にかかった費用のことです。建物の場合は、購入価格から減価償却費を差し引いて計算します。
 
一方の譲渡費用には、売却時にかかった仲介手数料、測量費、建物の解体費用（更地にして売却する場合）などが含まれます。
 
譲渡所得にかかる税率は表1の通りです。
 
表1

所有期間	所得税 （復興特別所得税）	住民税	税率
5年以下（短期譲渡）	30％（0.63％）	9％	39.63％
5年超（長期譲渡）	15％（0.315％）	5％	20.315％

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」を基に筆者作成
 
所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断します。例えば、2019年4月1日に取得した不動産を2024年10月1日に売却した場合、実際の所有期間は5年6ヶ月です。しかし、2024年1月1日時点では4年9ヶ月（短期譲渡）となることに注意してください。
 

税額の計算シミュレーション

以下の条件で売却した場合を考えてみましょう。