不動産相続は「相続税を節約」するポイントに? 土地の評価額を計算するとポイントと節税におけるコツを紹介
不動産は現金とは異なり、相続時に評価額が大幅に下がる特性があり、節税対策として注目されています。特に賃貸中の不動産は評価額がさらに低くなり、相続税を抑える有効な手段です。   この記事では、東京都内のワンルーム・マンションを例に、相続税評価額の計算方法や節税効果について詳しく解説します。不動産による相続税対策を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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相続税評価額の計算の仕方

以下に示す表1は東京都内の中古ワンルーム・マンションを想定した上で、その時価(実勢価格)、自分で居住している場合(「自用」といいます)、賃貸している場合について、それぞれの相続税評価額の目安を比較したものです。
 
表1

1 不動産の時価
(=実勢価格)
2 自用の場合の
相続税評価額
3 賃貸中の場合の
相続税評価額
建物 2000万円 1200万円 840万円
土地(敷地権割合) 800万円 560万円 442万円
合計 2800万円 1760万円 1282万円
時価の合計額に占める比率(四捨五入) 100 63 46

 

ワンルーム・マンションの時価

このケースにおけるワンルーム・マンションの時価は2800万円で、そのうち建物は2000万円、土地(マンションの場合は敷地権という)は800万円とします。また、相続税評価額の計算を行うに当たって、以下の表に前提となる比率を設けます。
 

公示地価または課税標準額を100とした場合 実勢価格を100とした場合
実勢価格 110~120 100
公示地価または課税標準額 100 83~91
固定資産税評価額(建物の場合) 70 58~64
ここでは60とする
路線価(土地の場合) 80 66~73
ここでは70とする