不動産投資は「相続」に有利って本当？ 現金で相続するよりもお得なの？

投資にはいくつかの種類がありますが、その中でも不動産投資は、それ以外の株式投資・債券投資・外貨投資などとはかなり内容が異なっています。後者が金銭の世界で完結するのに対し、不動産投資には、多くの場合「不動産」という現物資産が関与します。   不動産投資は「不動産価格の変動」というキャピタル・ゲイン＆ロスと、「賃料」というインカム・ゲインの2つを考えてする必要があります。   そんな不動産投資のメリットの1つは、現金や株式などの金銭資産で相続した場合と比べ、相続税がかなり少なくなることです。そのため、不動産は相続税の節税の有効な手段として、特に富裕層の間で注目されてきました。   この記事では、不動産が相続においてどのくらい有利なのか、多くの方が気づきにくい点に着目して、具体的に解説したいと思います。

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不動産の相続税評価額は、どのように決まるか？

相続は誰しも避けて通ることができない問題です。どのような形で財産を残すか、節税をできるだけ有利に行うにはどうしたらよいかは、人生の最後における重要な課題ということができます。
 
それでは相続を行う際、現金・通常の土地付き建物・賃貸中の不動産で、それぞれの相続税の評価額はどう違ってくるのか、考えてみましょう。
 
表1は東京都内の中古ワンルーム・マンションを想定して、①その時価（実勢価格）、②自分で居住している場合（「自用」といいます）、③賃貸している場合について、①～③それぞれの相続税評価額の目安を比較したものです。
 
表1

	1 不動産の時価 （＝実勢価格）	2 自用の場合の 相続税評価額	3 賃貸中の場合の 相続税評価額
建物	2000万円	1200万円	840万円
土地（敷地権割合）	800万円	560万円	442万円
合計	2800万円	1760万円	1282万円
時価の合計額に占める比率（四捨五入）	100	63	46